2011年房产经纪人考试基本制度与政策重点3

　　(四)合同违约责任的承担方式：

　　1、继续履行

　　2、赔偿损失

　　3、给付违约金

　　4、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的20%这一比例为强制性规定，当事人不得违反。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金责任与赔偿损失的区别：定金责任不以实际发生的损害为前提，定金责任的承担也不能替代赔偿损失。

　　9、 城市房屋拆迁补偿与安置：

　　1、补偿方式：房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿或房屋产权调换。

　　2、拆迁安置：对于拆除租赁房屋，当出租人与承租人对解除租赁关系达成协议成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

　　10、房地产交易管理：城镇房地产交易包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。

　　11、房地产转让管理：

　　下列房地产不得转让：

　　1、达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，发球房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　2、司法机关和行政硬骨头依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　3、依法收回土地使用权的。

　　4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　5、权属有争议的。

　　6、未依法登记领取权属证书的。

　　7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

　　12、商品房预售的条件：

　　1、己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

　　2、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

　　3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　4、开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　13、商品房销售中禁止的行为：

　　1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

　　2、房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

　　3、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买卖人收取任何预定款性质费用。4、商品住宅不得分割拆零销售。

　　14、商品房买卖合同：

　　(一)误差处理方式：合同未作约定的，按以下原则处理：

　　1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。2、面积误差比绝对值超过3%时，买卖人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

　　面积误差比计算公式为：(产权登记面积—合同约定面积)/合同约定面积*100%

　　(二)中途变更规划、设计：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日超10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。