2013年房产经纪人考试制度与政策第四章考点（28）

来源：环球职业教育在线发布时间：2012-12-26 10:23:10

　　(二)对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

　　房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

　　应当注意以下几个问题：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

　　对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

　　例题1：下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.购房人只能要求退房，不能要求换房

　　B.购房人只能要求换房，不能要求退房

　　C.购房人有权选择退房或换房

　　D.商品住房买卖双方协商选择退房或换房

　　答案：C

　　解析：选择退房还是换房，权利在消费者。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等。

　　六、住宅质量保证和使用说明制度(掌握)

　　房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　例题：房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。(2009年房地产估价师制度试题)

　　A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》

　　C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》

　　答案：A

　　解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　(一) 《住宅质量保证书》

　　1.内容

　　《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　2.保修项目和保修期

　　商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

　　其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

　　保修期自商品住宅交付之日起计算。

　　例题1：房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。(2009年房地产估价师制度试题)

　　A.竣工B.竣工验收 C.入住D.交付

　　答案：D

　　解析：房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

　　(二)《住宅使用说明书》的内容

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

　　(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

　　(2)结构类型;

　　(3)装修、装饰注意事项;

　　(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明;

　　(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项

　　(6)门、窗类型，使用注意事项;

　　(7)配电负荷;

　　(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

　　(9)其他需说明的问题。

　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

　　例题1：房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。(2006年房地产估价师制度试题)

　　A.工程竣工 B.物业验收合格

　　C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋

　　答案：D

　　解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

　　七、项目手册制度

　　房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

　　房地产开发项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。政府行业管理部门的监控主要包括是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。 -

　　《房地产开发项目手册》是一种制度性、常规性的监控措施。通过项目手册的实施，可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置;对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效地防止楼盘"烂尾"等现象的发生。

　　例题：《房地产开发项目手册》是为了加强房地产开发项目的( )管理而设定的。(2005年房地产经纪人制度试题)

　　A.质量 B.资金 C.进度 D.动态

　　答案：D

　　解析：房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。

　　第七节房地产经营管理(掌握)

　　一、房地产开发项目转让

　　(一)转让条件

　　1.以出让方式取得的土地使用权

　　《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

　　(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

　　(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

　　这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。