2013年房产经纪人考试制度与政策第四章考点（29）

　　例题1：下列房地产项目中，不得转让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

　　B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

　　C.已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地

　　D.未竣工已预售的商品房

　　E.少数共有人己书面表示不同意转让的共有房产

　　答案：BCE

　　解析：《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。 (1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让; (2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

　　(二)转让的程序

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　例题：转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(2003年房地产估价师制度试题)

　　A、30 B.45 C.60 D.90

　　答案：A

　　解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　二、商品房交付使用

　　(1)房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

　　(2)房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

　　例题：房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。(2009年房地产估价师制度试题)

　　A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》

　　C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》

　　答案：A

　　解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　(3)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条规定处理。

　　(4)房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　例题1：商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和( )。(2004年房地产经纪人试题)

　　A.《住宅功能保证书》 B.《住宅环境保证书》

　　C.《住宅寿命说明书》 D.《住宅使用说明书》

　　答案：D

　　解析：商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。

　　三、房地产广告

　　房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。1998年12月3日国家工商行政管理局发布了重新修订的《房地产广告发布暂行规定》，对房地产广告作了以下规范性的规定，

　　(一)房地产广告应当遵守的原则及要求

　　发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以"内部认购"、"内部认定"、"内部登记"等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染;不得有悖社会良好风尚。

　　(二)禁止发布房地产广告的几种情形

　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。虚假内容主要是指：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。

　　凡下列情况的房地产，不得发布广告：

　　(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

　　(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

　　(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

　　(5)权属有争议的;

　　(6)违反国家有关规定建设的;

　　(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

　　(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

　　例题1：根据有关规定，可以发布房地产广告的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.在集体土地上建设的房屋 B.取得预售许可证的商品房

　　C.经验收不合格的商品房 D.权属有争议的房屋

　　答案：B

　　解析：下列情况的房地产，不得发布广告：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;(5)权属有争议的; (6)违反国家有关规定建设的;(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。