2013年房产经纪人考试制度与政策第四章考点（26）

　　一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国围承揽房地产开发项目。

　　二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。并且，从未 发生过重大工程质量事故。

　　例题：甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2006年4月，甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权，拟开发建设高档住宅小区，并取得城市房屋拆迁许可证，开始拆迁该宗土地上房屋。李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。2006年8月，甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议，申请拆迁管理部门裁决。(2007年房地产经纪人制度试题)

　　1.二级房地产开发企业资质应具备的条件包括( )。

　　A.注册资本应在2000万元人民币以上

　　B.至少应有4名以上专业管理人员

　　C.近3年房屋建筑面积累计竣工 15万㎡以上

　　D.从事房地产开发经营的时间应在2年以上

　　答案：AC

　　解析：从事房地产开发经营的时间应在3年以上。

　　五、房地产开发企业资质管理

　　(一)管理机构

　　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

　　(二)房地产开发企业资质登记实行分级审批

　　一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批;二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

　　(三)房地产开发企业资质实行动态检查制度

　　对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。企业涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

　　例题：房地产开发企业一级资质由( )审批。

　　A.市人民政府 B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门

　　C.省、自治区、直辖市人民政府 D.国务院建设行政主管部门

　　答案：D

　　解析：按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院建设行政主管部门审批，因此，应选D。

　　第六节 房地产开发项目管理(熟悉)

　　一、确定房地产开发项目的原则

　　(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

　　(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　(3)房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　例题：确定房地产开发项目，应当符合( )的要求。

　　A.土地利用总体规划 B.年度建设用地计划

　　C.城市规划 D.房地产销售计划

　　E、房地产开发年度计划

　　答案：ABCE

　　解析：根据"确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求"，因此，应选ABCE。

　　二、房地产开始项目建设用地使用权的取得

　　(一)建设用地使用权的取得方式

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：

　　(1)《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

　　(2)1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定："经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应"。

　　注：1、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

　　2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

　　3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

　　4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　　(二)建设条件书面意见的内容

　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：

　　(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

　　(2)城市规划设计的条件;

　　(3)基础设施和公共设施的建设要求;

　　(4)基础设施建成后的产权界定;

　　(5)项目拆迁补偿、安置要求。

　　例题：房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括( )。

　　A.国家机关用地，军事用地

　　B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

　　C.商业用房建设用地

　　D.城市基础设施用地和公益用地

　　E.经济适用住房建设用地

　　答案：ABDE

　　解析：商业用房建设用地使用权不能采取行政划拨方式，因此，应选ABDE