2011年房产经纪人考试基本制度与政策重点4

　　(一)有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、未依法取得《房屋所有权证》的;

　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　3、共有房屋未取得共有人同意的;

　　4、权属有争议的

　　5、属于违章建筑的;

　　6、不符合安全标准的;

　　7、抵押，未经抵押权人同意的;8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　(二)租赁期限：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

　　(三)租赁合同的终止：

　　自然终止主要包括：

　　1、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同

　　2、符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的

　　3、因不可抗力致使合同不能继续履行的。

　　(四)《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”

　　(五)房屋转租：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。

　　16、房地产抵押管理：

　　(一)下列房地产不得设定抵押权：

　　1、权属有争议

　　2、用于教育、医疗、市政等到公共福利事业的房地产

　　3、列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物

　　4、己依法公告敖捭范围的房地产

　　5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

　　6、依法不得抵押的其他房地产。

　　(二)房地产抵押权的实现：房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　17、 房地产权属登记管理：

　　(一)房屋权属登记的种类：房屋权属登记分总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六种。

　　以下几种情况均应申请注销登记：

　　1、房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在。

　　2、土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　3、他项权利终止。

　　(二)房屋权属登

　　记的程序：房屋权属登记按受理登记申请、权属审核、公告、核算登记并颁发房屋权属证书等程序进行。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书