2010年房地产经纪人经纪概论辅导：房地产经纪概述15

　3.中国台湾地区房地产经纪业的发展(1949年以后)

　　第一阶段：传统时期(1970年以前)。20世纪70年代以前，台湾民间出售房屋的传统做法是由业主自行张贴“吉屋出售”的红纸条，或通过亲朋好友、左邻右舍提供资讯，寻找买主。当时的房地产买卖介绍人多以个人“跑单帮”方式操作，没有固定的营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例，成交后的酬劳主要是赚取差价或收受红包。这一时期，以介绍地产买卖居多，由于土地交易的金额庞大，一般由“土地登记代理人”或是当地的知名人士或民意代表，利用其人际关系撮合买卖。此时，房地产经纪人多为兼职性质的土地掮客，房屋买卖掮客并不多见。

　　第二阶段：中介雏型时期(1971～1980年)。1971年左右，台湾开始出现房地产介绍人的行业，从事代客买卖、租赁业务。随着成屋交易的增加，介绍零星户买卖的掮客大量出现。当时由于缺乏有效法令的规范，房地产交易纠纷四起，台湾地区政府于1974年明令禁止以介绍房地产买卖为业务的公司设立登记。直到1977年，励行建设公司成立，成为首家以“建设公司”为名义，从事房屋中介买卖的企业，虽有中介之实，但无中介之名。然而这种中介雏型实际上已由个人跑单帮逐渐发展为有组织的中介机构。

　　第三阶段：零星户时期(1980～1985年)。随着经济发展及房屋投资建造能力的提高，房产交易趋于活跃。在此期间，零星住户(中古屋)的成交量约占整体房产市场交易的64%，促使零星户销售业迅速发展，“零星屋代销公司”应运而生。

　　这类公司可分为普专、高专两种型态：①普专型态：指公司经纪人员的职称为普通专员。普专公司的人员较多，流动率高，员工虽有底薪保障，奖金较低，并有固定上班时间和业绩要求。②高专型态：指高级专员公司，其员工没有底薪，但奖金较高，他们没有固定上班时间和业绩要求，以单打独斗型的中介为主，个人与公司双方可对分佣金收人。

　　这个阶段的从业人员大多具有房地产中介经验，促使交易效率显著提升，为日后的专业经营打下了基础。

　　第四阶段：中介公司建立时期(1985～1991年)。(1)1984年底，台湾“经济部”正式开放“房屋介绍公司”办理登记，为创办房地产中介企业提供了有力保障。1985年7月，以店面型态营运的太平洋房屋成立，并引进日本三井的中介制度，推行房屋中介直营体制，引发了台湾房地产中介业的首次革新。(2)同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成为第一家以中介为公司名称的企业。1990年以来，台湾房地产中介业的经营模式，由楼面式营业转向店面经营，由直营连锁发展到加盟连锁经营。

　　第五阶段：中介发展时期(1991～1996年)。这个时期，行业发展有以下几个特点：

　　①拓展项目，全面服务。1991～1993年期间，台湾房地产中介业大幅扩张经营范围，开拓全面服务，包括成屋预售、，商业中介、租赁、投资管理等项目。此间加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。

　　②调整薪奖，注重品牌。1990年因受市场不景气的影响，部分中介企业缩小编制，减少据点以作应变。薪奖结构一般采用无薪高奖或高薪低奖，通过调整薪奖制度来构筑业务动力。

　　③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度，行业公会推动不动产资讯的流通化，编印出版不动产成交行情公报，藉以交流信息，促进流通，推动行业发展。

　　4.西方国家房地产经纪业发展概况

　　西方国家房地产经纪业在其早期阶段，大都也曾出现过各种各样的问题。

　　(1)以美国为例，早期房地产经纪人在开展活动时，主要靠个人资信担保，各州政府对房地产经纪人的资格及执业行为都没有相关的法律加以管理。

　　因此，美国各州政府开始考虑利用法律进行监管，到1917年，加里福尼亚州首先在这方面立下管理法案，后来各州政府也陆续立法，规范房地产经纪行业。

　　随着房地产经纪业的发展，西方发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度。西方发达国家的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对职业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。

　　美国的市场机制非常完善，行业协会在房地产经纪行业中的作用显著，政府和法律对中介机构的限制较少，整个中介市场比较活跃。英国和法国的特点是法律详尽、执法严厉，政府对房地产交易活动管理严格。

　　(2)在英国，房地产的买卖、租赁等合同关系都必须由当事人双方委托的律师来完成的。履行过程中发生的纠纷及争议，也是通过双方的律师来解决。

　　(3)在法国，律师在房地产交易活动中也起重要作用，不同的是，半官方的公证处却起关键作用，任何房地产交易都必须依法经过公证处公证，并由公证处依法提供有关土地房屋法定规划文件，购买者必须熟知该规划文件才能做出是否购买的决定。

　　(4)日本的房地产经纪制度沿袭了美国的房地产经纪制度，它的特点是政府对房地产经纪业起着重要的规划、引导作用。此外，西方发达国家的房地产经纪机构，大多形成了较为科学的经营运作和企业管理模式。