2013年房产经纪人考试经纪概论备考辅导（98）

　　三、影响房地产价格的因素

　　(一)不同性质的影响因素

　　影响房地产价格的因素分为经济因素、社会因素、行政和政治因素，及理化因素。

　　1经济因素

　　(二)不同影响范围和结果的因素

　　1一般因素

　　一般因素在时间上变动

　　2区域因素

　　区域因素也会引起相应区域房地产价格水平在时间上的变动

　　3个别因素

　　个别因素是造成房地产价格个别性的直接因素。

　　第二节 房地产价格的构成

　　房地产价格=土地价格+房地产开发经营成本+利润+房地产税

　　一、土地价格

　　土地价格，按照马克思主义经济学原理，是1地租的资本化，2占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用。3一定年数地租的总额。实际地价的价值构成包括：一定年数的地租、级差地租I全部、级差地租II部分(劳动投入所产生的级差地租)。土地开发成本主要指动拆迁费用、“七通一平”成本、地块内基础设施配套成本。土地开发利润则指成本应获得的利润。

　　二、房地产开发经营成本和利润

　　狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价。这种代价不仅包括开发商向外支付的开发利润。利润有两种，一种是指房地产开发收益扣除了开发商向外支付的一切费用(不包括开发商自有资金应得的利息)后所剩的余额，另一种是指房地产开发收益扣除了除土地以外的一切开发费用(包括开发商自有资金应得的利息)后的余额。房地产开发成本根据支付情况的不同可分为建筑安装成本和其他开发成本。

　　三、房地产税

　　税种主要有营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。营业税。