2013年房产经纪人考试经纪概论备考辅导（99）

　　第三节 房地产价格评估的主要方法

　　房地产价格评估的方法体系

　　其价格可以从三个方面来考察：一是房地产商品开发建设的成本，二是房地产商品的经济效用，三是市场上同类房地产商品的成交价格。房地产估价的三大基本方法：成本法、收益法和比较法。

　　比较法

　　(一)

　　比较法是指依据市场交易资料，将对象房地产同能与其形成替代关系的类似房地产进行比较，以后者已知的价格为参照，修正得出对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。类似房地产，是指其位置条件、物质特征以及其他可能影响房地产市场价值的基本因素和条件，均与对象房地产之间存在相似性和可比性的市场交易实例。用比较法评估出来的试算价格通常称为比准价格。

　　比较法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理，对象房地产的市场价值可以由近期成交的类似房地产的价格来决定。

　　(二)比较法的操作流程

　　搜集交易实例 筛选比较案例 建立价格可比基础 修正比较案例 确定比准价格

　　1搜集交易实例

　　必须是实际成交的价格信息

　　2选择比较案例房地产

　　筛选的标准是：

　　用途与对象房地产相同。

　　规模与对象房地产相当。

　　建筑结构与对象房地产相同。

　　交易类型、交易情况与对象房地产相同。

　　成交日期。

　　处于对象房地产的同一供需圈。

　　3建立价格可比基础

　　4个方面的统一：

　　统一采用单位价格。

　　统一付款方式。

　　统一面积内涵和单位。

　　统一币种或货币单位。

　　将比较案例与对象房地产进行比较的方法有两种，一种称为直接比较，另一种称为间接比较。大多采用直接比较法。

　　价格调整的方法主要也有两种：直接调整法和百分比调整法。

　　在直接比较方式下，如采用百分比调整法，适用公式6-1：

　　对象房地产评估价格=比较案例房地产实际售价*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数(6-1)

　　房地产状况的修正系数可采用，

　　交易情况的修正，一般有以下几种：

　　时间因素修正系数=估价时点的价格指数/交易日期的价格指数。

　　时间修正系数=1+价格变动率

　　5确定对象房地产的比准价格

　　算术平均法。

　　加权平均法。

　　以某一个比较案例的修正价格为主，同时参考其他实例的修正价格，确定比准价格。

　　收益法

　　收益法是将房地产的净收益资本化，从而求出房地产价格的方法。用收益法求得的价格称为收益价格。

　　收益法的理论依据是房地产价格形成的预期原理和资本化原理。

　　收益倍数法，公式6-2：

　　房地产价格=房地产净收益*收益倍数

　　6-4成立条件：1纯收益2贴现率3有年限 a 每年不变r每年不变

　　收益法中的所谓“纯收益”是指仅属于房地产所带来的收益，这种收益是指在其他要素均处于正常情况，房地产所能产生的最大收益，即客观收益。