2013年房产经纪人考试经纪概论备考辅导（97）

　　二、房地产价格形成的基本原理

　　(一)预期原理

　　首先取决于在其耐用期内效用、供求关系的预期。

　　(二)资本化原理

　　(三)供求原理

　　均衡价格，当市场价格高于均衡价格时，市场供大于求，当市场价格低于均衡价格时，市场供不应求，房地产的供给是无弹性的。房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。

　　(四)替代原理

　　具有相似地段、相似建筑类型、相似房型等的房地产，在效用上就具有相似性，与一般商品的替代原理所不同的是，由于房地产的空间固定性，能够与它产生替代关系的其他房地产所在的地区，称为该房地产的“同一供需圈”。

　　(五)变动原理

　　变动原理必须确定一个基准日期(称为估价时点)。

　　(六)最高最佳使用原理

　　房地产的均衡价格是由其最高最佳效用所决定的。

　　均衡原理和适合原理

　　房地产在什么情况下才能达到最高最佳使用呢?有两个前提：一是当房地产内部各组成部分处于均衡状态，二是当房地产本体与周围环境处于适合状态。房地产的内部均衡首先表现在土地的价值与建筑物价值之间的均衡。