2013年房产经纪人考试经纪概论备考辅导（71）

　　(三)公示、公信原则

　　1.公示原则

　　物权公示是指通过一定的公示方法，将物权设立、移转的事实向社会公开，以使第三人知道物权的变动情况。物权公示是物权变动的特有制度，

　　一方面可以显示权利人拥有权利的真实状况，使权利人获得对抗不法侵害的物仅效力;

　　另一方面也可以使第三人得知权利的真实情况，了解转让物权之上可能存在的某种负担，防止无处分权的人非法转让，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。

　　物权的公示方法不能由当事人自由创设，必须由法律明确规定，各国民法对其规定基本相同，即动产以交付为准，不动产则以登记为准。物权公示制度的核心是物权公示的效力，包括物权变动的效力和对于第三人的公信力两个方面。

　　物权法公示制度的重点在于完善不动产登记制度。房地产物权的登记目的是将权利设立和变动的信息向社会公开，使第三人了解有关房地产物权的信息。

　　基于公示制度，房地产物权关系清晰透明，使房地产经纪人和交易当事人可以直接从外部认识房地产物权的存在。否则，在房地产物权变动频繁的市场交易中，不仅损害交易安全，危害第三人利益，而且使房地产交易秩序陷于混乱。

　　这是因为，登记是房地产物权得失变更成立的要件，是物权法律关系形成的标志。在房地产经纪业务中，如果房地产经纪人能够通过登记了解房地产权利的状况以及权利上是否存在负担等信息，

　　就能为房地产交易的当事人提供安全的服务，避免交易欺诈行为，从而可以决定能否与登记的权利人从事有关房地产的各种交易。由于登记制度既是房地产物权设定的条件，又是房地产物权有秩序移转的基础，

　　所以法律必须明确规定物权公示制度和公示方法。

　　目前我国大部分省市有关房屋、土地的登记分别是由建设主管部门和土地管理部门进行的，在给当事人查询登记信息和从事登记造成不便的同时，也为从事欺诈行为的不法行为人提供了机会，而且容易造成房地产权利的重复登记，从而危害了当事人从事的房地产交易行为。

　　所以物权法的颁布实施，对建立统一的房地产登记制度，改变政出多门，完善登记程序，公开登记内容，加强登记机关的责任，建立登记的实质审查制度，以及规范房地产经纪业管理，都具有十分重要的现实意义。