2013年房产经纪人考试制度与政策第三章考点（8）

　　(2)拍卖方式。拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

　　(3)挂牌方式。挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　(4)协议方式。协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自.由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。土地使用权出让应有一套完整的工作程序。

　　例题：下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是( )。 (2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.商业用地 B.商品住宅用地

　　C.非营利的社会团体用地 D.娱乐用地

　　答案：C

　　解析：协议出让方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

　　(二)国有建设用地使用权出让年限

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：

　　(1)居住用地70年，

　　(2)工业用地50年;

　　(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(5)综合或其他用地50年。

　　例题1：甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年。(2009年房地产估价师制度试题)

　　A.38B.40 C.68D.70

　　答案：B

　　解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的"2年未动工开发"时间。

　　例题2：下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.私立学校用地50年 B.厂房用地50年

　　C.大型超市用地50年 D.别墅用地70年

　　答案：C

　　解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年; (4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。大型超市用地属于商业用地，应为40年。

　　例题3：下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

　　A.廉租住房用地 B.酒厂用地

　　C.教育、科技用地 D.文化、体育用地

　　E.度假村用地

　　答案：BCD

　　解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年; (4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。度假村用地属于旅游用地，应为40年。廉租住房用地为划拨用地，无使用期限的限制。