2013年房产经纪人考试制度与政策第二章考点（13）

　　第四节 房地产中介服务行业信用档案

　　一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义

　　(一)建立房地产中介服务行业信用档案的必要性

　　建立房地产中介服务行业信用档案是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益、进一步启动住宅消费、促进住宅与房地产业健康发展、拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要。为委托方提供真实的可靠信息是房地产经纪人的责任，而诚实信用是保障房地产估价活动客观公正的基石，是保障房地产经纪活动的真实可靠的基础。因此，加快房地产估价机构、房地产经纪机构和房地产估价师、房地产经纪人诚信体系建设，大力提倡诚信为本的企业发展理念，不仅是政府构建公平竞争的市场经济秩序的需要，更是房地产估价、房地产经纪自身发展的迫切需要。

　　(二)建立房地产中介服务行业信用档案的作用

　　通过建立房地产中介服务行业信用档案为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。

　　例题：建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括( )。

　　A.为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据

　　B.为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务

　　C.为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统

　　D.无法减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生

　　E.减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生

　　答案：ABCE

　　解析：无法减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，是错误的。

　　二、房地产中介服务行业信用档案体系

　　(一)房地产中介服务行业信用档案的构成

　　房地产中介服务行业信用档案是房地产信用的重要组成部分。房地产中介服务行业信用档案由房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执(从)业人员信用档案构成。

　　例题：房地产中介服务行业信用档案的建立范围包括( )。(2008年房地产经纪人制度试题)

　　A.房地产登记机构 B.房地产估价机构

　　C.房地产经纪机构 D.房地产经纪人

　　E.房地产经纪人协理

　　答案：BD

　　解析：房地产中介服务行业信用档案由房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介服务机构及其执(从)业人员信用档案构成。

　　(二)房地产中介服务行业信用档案的内容

　　房地产中介服务行业信用档案记录房地产中介服务机构和注册房地产估价师、注册房地产经纪人等执(从)业人员的信用信息。

　　房地产估价机构信用档案的主要内容包括;机构基本情况、机构良好行为记录、机构不良行为记录、估价项目汇总、估价项目基本情况、股东(合伙人)情况、注册房地产估价师基本情况、机构资质年审情况、投诉情况等。

　　注册房地产估价师信用的主要内容包括：个人基本情况，个人业绩汇总、估价项目、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。

　　(三)房地产中介服务行业信用档案的管理

　　随着政府电子政务的发展，房地产信用档案系统将逐步与有关政府部门(如银行、工商、税收、质检、社保等)的信息系统互联互通，从同业征信向联合征信过渡，实现信息共享，以更加全面地反映房地产中介服务行业和执(从)业人员的信用状况。

　　(1)管理的原则。房地产中介服务行业信用档案按照"统一规划、分级建设、分步实施、信息共享"的原则进行，逐步实现房地产中介服务行业信用档案系统覆盖全行业的目标。各级房地产行政主管部门负责组织所辖区内房地产信用档案系统的建设和与管理工作。

　　(2)组织实施。住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作，包括有关信用信息的征集、登记、审核、更新及管理等工作，提供网上信用信息查询服务;并负责起草相关的信用信息管理制度，包括信息征集、使用和更新的规则与方法，信息公示的内容、范围和保留时限，投诉信息的处理与管理办法等。

　　例题：具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。(2006年房地产估价师制度试题)

　　A.建设部 B.建设部住宅与房地产业司

　　C.建设部信息中心 D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

　　答案：D

　　解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。

　　(3)信息的采集。信用档案信息依法从多种途径采集，充分利用现有信息资源，从政府部门、房地产中介行业自律组织、房地产中介服务机构、执(从)业人员、其他中介机构及社会公众等多种途径获得，并与机构资质审批、年检制度及专业人员执(从)业资格注册工作有机结合。不良行为记录，除了要求房地产中介服务机构自报外，各级房地产行政主管部门、各级房地产中介行业自律组织也应及时报送房地产中介服务机构和有关责任人员的违法违规处理情况，房地产信用档案将按规定予以公示。

　　房地产中介服务机构或执业人员获部省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。良好行为记录由房地产企业及执业人员直接报送，或由各级建设(房地产)行政主管部门、房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。

　　房地产中介服务机构或执(从)业人员出现违反房地产法律法规及相关法律法规、标准规范的行为，并受到行政处罚的，即可作为不良行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门;也可通过各级建设(房地产)行政主管部门、房地产中介行业自律组织将行政处罚意见和其他不良行为记录提交系统管理部门。

　　(4)信息维护和更新。房地产中介服务行业信用档案是由政府组织建立的，由系统管理部门对信息进行维护和更新。对涉及企业商业秘密的信息要注意保密，实行授权查询;未经核实的信息不得在网上公示;不良记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序。

　　(5)投诉处理。房地产中介服务行业信用档案系统专门设立了网上投诉栏目，社会公众可以在网上对房地产市场违法违纪行为进行投诉，社会公众按照统一格式提交有关房地产方面的投诉。按照《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》的规定，系统管理部门对收到的投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投诉对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反馈意见(包括处理结果或正在处理情况)。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。机构对已公示的违法违规行为进行整改后，可提请相关行政主管部门组织考核验收，并在网上公布整改结果。如要撤销公示，须由被公示单位提出申请，经相关行政主管部门同意，方可从网上撤销;不良行为记录公示在房地产中介服务行业信用档案中保留一定期限。

　　(6)信息查询。按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原则，房地产中介服务机构、执(从)业人员信用档案分为公示信息和授权查询信息两大类。公示信息可直接在中国住宅与房地产信息网、中国房地产估价师与房地产经纪人学会网上免费查询。授权查询信息，如房地产估价机构信用档案中估价项目名称、委托人名称、委托人联系电话等内容，需按照房地产信用档案管理规定的条件和程序进行查询。

　　例题：房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在( )天内反馈意见(包括处理结果或正在处理情况)。

　　A.7 B.15 C.30 D.45

　　答案：B

　　解析：房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反馈意见(包括处理结果或正在处理情况)。

　　第五节 房地产中介服务行业自律

　　目前，我国各类房地产中介服务机构超过3万家，其中从事房地产估价的机构就有3000多家，国家一级房地产估价机构160多家。提供估价、经纪、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员100多万人。

　　虽然我国房地产中介服务行业发展较快，但从总体上说，房地产中介服务行业仍然是当前我国房地产市场发育中的一个薄弱环节。因此，要进一步规范房地产中介服务行为，除房地产行政管理部门应加强对房地产中介服务机构的监管外，还要建立房地产中介服务行业自律机制，形成行业行政管理、从业人员自律、行业组织监督的管理约束体制。

　　一、房地产中介服务人员的职业道德

　　房地产中介属服务性质，房地产中介服务人员除应具备扎实的房地产专业知识，较全面的金融知识，通晓有关的法律、法规外，对其职业道德要求也很高。

　　我国房地产中介服务行业尚处在发育阶段，房地产中介服务人员更要从维护行业发展、维护行业信誉、维护自身利益的角度出发，在加强业务技能学习，树立现代市场营销观念的同时，不断提高个人职业道德修养，做到遵纪守法、诚实待客、严格守信、爱岗敬业，自觉维护职业形象，促进房地产中介服务市场的健康发展。

　　二、房地产中介服务行业组织监督

　　1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织--中国房地产估价师学会。它是隶属于住房和城乡建设部的全国性社会团体。2004年7月12日，经原建设部同意，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会(英文名称为ChinalnstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文缩写为CIREA)。

　　目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会单位会员、个人会员规模不断扩大。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。在全国会员代表大会闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要职责包括：开展房地产估价、房地产经纪理论和方法的研究，承担房地产经纪人执业资格注册工作，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价、房地产经纪专业培训和房地产估价师、房地产经纪人继续教育，制订房地产估价、房地产经纪行业标准、职业道德规范，发展国际学术交流等。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会在建立房地产估价师执业资格、房地产经纪人执业资格，建立和完善行业自律机制方面做了大量的工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会主要通过以下工作开展行业自律管理：

　　(1)开展行业自律情况的调研工作，为政府制定有关政策提供意见和建议;

　　(2)建立行业内部的自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争;

　　(3)制定行业规范和从业人员道德规范，实施房地产估价师继续教育工作;

　　(4)参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制定工作，实施跟踪管理。

　　目前，全国有20多个省、市也相继成立了本地区的房地产估价、房地产经纪行业组织，如北京、上海、重庆、广东、浙江、江苏、海南、内蒙古、黑龙江、山西等省、自治区、直辖市及广州、武汉、郑州、深圳、苏州、大连、成都、福州、厦门、常州等城市成立了房地产估价、房地产经纪学飞协)会或联合会等地方性行业组织。这些地方性行业组织与中国房地产估价师与房地产经纪人学会密切配合，在从业人员道德教育，实施行业自律方面都发挥了较大作用，促进了房地产中介服务行业的健康发展。

　　例题：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是 ( )。

　　A.住房和城乡建设部 B.中国房地产估价师学会监事会

　　C.全国会员代表大会 D.中国房地产估价师学会理事会

　　答案：C

　　解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构是全国会员代表大会。