2013年房产经纪人考试制度与政策第二章考点（12）

　　三、房地产经纪人员技术能力、权利与义务

　　(一)房地产经纪人员的职业技术能力

　　房地产经纪人应当具备下列职业技术能力：

　　(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识;

　　(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定;

　　(3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能;

　　(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌;

　　(5)有一定的外语水平。

　　房地产经纪人协理应当具备下列职业技术能力、

　　(1)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定;

　　(2)具有一定的房地产专业知识;

　　(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

　　(二)房地产经纪人员的权利和义务

　　房地产经纪人享有以下权利：

　　(1)依法发起设立房地产经纪机构;

　　(2)加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职;

　　(3)指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务;

　　(4)经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件;

　　(5)要求委托人提供与交易有关的资料;

　　(6)有权拒绝执行委托人发出的违法指令;

　　(7)执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

　　房地产经纪人协理享有以下权利：

　　(1)房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构;

　　(2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

　　房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：

　　(1)遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范;

　　(2)不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务;

　　(3)接受职业继续教育，不断提高业务水平;

　　(4)向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务;

　　(5)为委托人保守商业秘密。

　　例题：房地产经纪人协理享有的权利有( )。(2007年房地产经纪人制度试题)

　　A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同

　　B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬

　　C.有权加入房地产经纪机构

　　D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务

　　E.为委托人评估出售房屋的价格

　　答案：BC

　　解析：房地产经纪人协理享有以下权利：(1)房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构; (2)协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

　　第三节 房地产经纪活动管理

　　一、加强房地产经纪活动管理的重要性

　　房地产经纪作为房地产交易的桥梁，起着沟通房地产市场供给和需求的作用，房地产经纪机构和房地产经纪人专业化、优质化的服务，推动了房地产市场的繁荣，并已成为我国房地产业的重要组成部分。房地产买卖作为不动产交易涉及一系列的专业知识、复杂手续，一般应该由专业机构和人员来操作。规范的房地产经纪机构应站在客观、公正的立场上保障双方当事人的合法权益，最大限度地促进交易的正常、顺利进行。房地产经纪人作为代理执行者，能够推动和保证房地产交易快速、有效、公正地实现，对促进房地产市场的发展起到积极作用。

　　目前，房地产经纪行业法制建设滞后，市场运行规则不健全，房地产经纪市场诚信缺失，交易资金安全没有保障。房地产经纪机构行为不规范，无照经营、超越经营范围，骗取中介费、看房费，未经委托人同意，以高于委托人意向的价格租售房屋，赚取差额部分价款等违规行为时有发生。从业人员素质低，房地产经纪人出租、出借执业证书等问题比较突出。2006年12月29日，原建设部、中国人民银行共同下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，就是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。

　　二、房地产经纪管理的主要措施

　　(一)全面推行房地产经纪机构备案公示制度

　　房地产经纪机构及所设的分支机构和交易保证机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的房地产管理部门备案，由房地产管理部门出具备案证明。房地产管理部门及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理(以下简称注册房地产经纪人员)等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

　　(二)严格实施房地产经纪人员职业资格制度

　　各级房地产管理部门要按照《人事部、建设部关于印发<房地产经纪人员职业资格制度暂行规定>和<房地产经纪人执业资格考试实施办法>的通知》(人发[2001]128号)和《关于转变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004]43号)的规定，做好房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理。并组织开展房地产经纪人协理考试和注册工作。房地产经纪行业组织将配合行政主管部门，建立健全对房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高房地产经纪人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产经纪人员，注册机构应当收回其注册证书。

　　(三)规范房地产经纪行为

　　房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外发布相应的房源、客源信息，具体要求如下：

　　(1)发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息。

　　(2)房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息。

　　(3)不得以低价购入(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价，不得谋取非法收益。

　　(4)不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。

　　(5)不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

　　(四)加强房地产经纪合同管理

　　推广使用有关部门和行业组织推荐的房地产经纪合同文本。房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。不得签署损害委托人利益的合同。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。

　　(五)建立存量房交易结算资金管理制度

　　发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。建立交易保证机构保证金制度，由各地对保证金的数额作出具体规定。交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件，划转交易资金。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。

　　(六)规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转

　　房地产经纪业务，通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加"客户交易结算资金"字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买方分别建立子账户。交易当事人应根据需要在银行开立个人银行结算账户。开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具工商营业执照、基本存款账户开户许可证和房地产管理部门出具的备案证明。子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。

　　交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转人账户;以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

　　(七)加强交易结算资金专用存款账户管理

　　房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。房地产管理部门要采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。

　　客户交易结算资金专用存款账户的开户银行应按照其与房地产经纪机构或交易保证机构的约定，加强资金管理，确保存量房交易结算资金专款专用。

　　(八)建立健全办事公开制度

　　各市、县房地产管理部门应当完善房地产市场信息系统。有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统，构建统一的网上签约、交易过户、产权登记信息平台，方便房地产经纪人及交易当事人查询房地产交易登记信息。

　　(九)建立和完善信用公示制度

　　各级房地产管理部门或房地产经纪行业组织要不断完善房地产经纪机构和房地产经纪人员信用档案系统，对房地产经纪机构和房地产经纪人员的失信、违法、违规行为，要记人信用档案并向社会公示。

　　(十)加强房地产经纪行业自律建设

　　房地产经纪行业组织要不断建立和完善房地产经纪执业规则，明确执业标准及经纪行为准则。建立健全房地产经纪机构资信评价体系，积极开展资信评价活动。建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制。探索建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统。

　　例题：房地产经纪活动管理中，下列关于建立存量房交易结算资金管理制度，表述正确的是( )。

　　A.要展交易保证机构，专门从事交易资金监管

　　B.交易保证机构可以事经纪业务

　　C.建立交易保证机构保证金制度，由各地对保证金的数额作出具体规定

　　D.交易结算资金的所有权属于交易当事人

　　E.客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债

　　答案：ACD

　　解析：交易保证机构不得从事经纪业务。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。