2011年房地产经纪人制度与政策考试重点13
来源：中大网校发布时间：2011-10-11 08:20:19
（2） 对于出卖方的审查：
a.出卖方需出具房产证、契证、土地证，表明对该房产拥有合法产权，该房产属于出卖方所有。
b.出卖方的房产如为夫妻婚后购买，除非双方有其他约定，该房产为共有房产。需要夫妻双方取得一致意见同意出售。
c.房产如为按份共有财产，必须取得其他共有人的书面同意。
d.如该房屋为租赁状况，则出卖方需提前三个月通知承租方，在相同条件下，承租人有优先购买权。若承租方放弃优先购买权的，则需要取得承租人放弃优先购买权的书面声明。
e. 若该房屋为继承取得，则需要了解该房屋产权人的情况，确定是否为遗嘱继承、法定继承或其他遗赠的情况。
（3）不得转让的房地产：
根据《城市房地产管理法》规定，下列房地产不得转让：
1、 以出让方式从土地交易一级市场取得土地使用权，但未按出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证的；
2、 属于房屋建设工程的，未完成开发投资总得的25%以上；
3、 属于成片开发土地，未形成工业用地或其他建设用地条件的；
4、 以划拨方式取得土地使用权，未经有关部门批准的；
5、 因设计诉讼或违法行为等原因，被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房地产；
6、 共有房产，未经其他共有人书面同意的；
7、 因连续闲置两年以上或土地使用权限届满被国家收回土地使用权的房地产；
8、 权属有争议的；
9、 未依法登记领取权属证明的；
10、行政法规、规章禁止转让的其他情形。
三、关于法律文书的使用说明
在中介业务中物业顾问要对外使用的文书，主要有如下几种：
1、 房屋租赁类： 《房地产求租居间协议》
《房地产出租居间协议》
《房地产租赁居间协议》
2、房屋买卖类： 《房地产出售居间协议》
《房地产求购居间协议》
《房地产买卖居间协议》
