2011年房产经纪人考试基本制度与政策重点1

　　1、中国现行法的渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规(自治条例)、行政规章、特别行政区法和国际条约。宪法是国家的根本大法，是由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活根本问题，具有最高法律效力的法。

　　2、自然人、法人和合伙：

　　(一)自然人

　　1、自然人的民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。

　　2、自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法独立取得民事权利、承担民事义务的资格，即民事文体独立实施民事法律行为的资格。法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为3种：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人。注意：16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。监护主要有：法宝监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。

　　(二)合伙：合伙主要的法律特征是：

　　1、合伙具有团体性

　　2、合伙人对合伙承担无限连带责任，这是合伙这种团体区别于法人的最大特点。

　　3、 民事法律行为：

　　(一)民事法律行为成立的条件是：

　　1、行为人具有相应的民事行为能力

　　2、意思表示真实

　　3、不违反法律或者社会公共利益。有一些具体的民事法律行为的成立，除需要具备上述条件外，还必须遵循特殊的有关规定。

　　(二)下列民事行为无效：

　　1、无民事行为能力人的实施

　　2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的

　　3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的

　　4、来意串通，损害国家、集体或者第三人利益的

　　5、违反法律或者社会公共利益的

　　6、经济合同违反国家指令性计划的

　　7、以合法形式掩盖非法目的的。

　　4、 代理：

　　(一)代理的概念：是指行为人根据一定方式的取得，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。

　　(二)代理的分类：根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法宝代理和指定代理。委托代理是基于补代理人的委托而发生的代理。法宝代理是根据法律的直接规定而发生的代理。指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。(三)代理人在行使代理权时应遵循以下两项原则：

　　1、代理权应为维护补代理人的最大利益而行使。

　　2、代理权不得滥用。