2011年房产经纪人房产经纪概论之房地产经纪机构（38）

    为了迎接2011年房产经纪人考试，育路教育网小编特为大家整理了房产经纪人房产经纪概论之房地产经纪机构，希望对大家有所帮助，取得一个好的成绩！

    两种模式服务运营系统构架的异同

    通过对上述两种模式的服务运营系统的分析，可以发现，它们之间存在的相同之处主要在于：

    （1）总部和分部层面对于业务门店的支持作用：无论是“上房置换”体系还是“21世纪不动产”体系中，业务门店都受到总部和分部层面的人才培训、网络技术和市场研究开发等方面的支持作用，而这些工作都不是单个业务门店所能完成的。正是因为有总部层面的支持作用，业务门店的专业化水平才能提升。

    （2）门店之间的信息沟通和共享：在两个体系中，门店都不是孤立的，而是在门店与门店之间存在着房源信息和需求信息的共享。而这种共享的实现平台则是计算机网络体系，各个业务门店将自己掌握的信息通过计算机输入到体系内共有的网络平台上，这样，这个系统中的信息量就远远超越了单店门店的信息量。客户可以在任意一个门店的电脑终端中通过“电脑配对系统”，寻找到符合自己要求的房源信息，这样就突破了地域性限制，而且也有利于快捷成交。

    当然，这两种模式的服务运营系统也存在着不同之处，主要表现在：

    （1）业务门店是否能“自主经营”，即经营管理权在总部管理层和业务门店之间的分配：在“上房置换”模式中，业务门店只是具体从事中介业务的载体，经营管理权主要在公司总部层面和5个管理中心。而“21世纪不动产”模式下，业务门店在加盟合同的框架下享有“独立的经营管理权”。

    （2）经营利润的分享关系：在上房置换模式下，门店由公司投资，所以所有经营利润由公司享有；而21世纪不动产模式下，加盟门店享有经营利润。这直接导致两种模式下激励约束机制的差别。

    两种模式服务运营系统优势比较

    高效的服务运营系统需要做到以下五个方面：总部及其职能支持部门对于业务门店的支持功能强，专业化程度高；运营系统各个层次之间信息流的通畅，决策及时性和执行度有保证；完善的分配制度使得业务门店之间的信息资源能真正共享；公司对门店和业务人员的激励和约束机制合理，能调动积极性；管理层精干高效，管理成本能有效控制。

    根据对“上房置换”连锁模式和“21世纪不动产”特许加盟模式的分析，并结合当前上海房地产市场需求形势，我们可以从上述五个方面对两种服务运营体系构架进行优劣势分析。

    “上房置换”模式下服务运营系统的优势：

    （1） 总部及其职能部门对于业务门店的支持更有动力，而且有着本土化优势：因为在上房置换模式下，各个业务门店都由公司所有，故其对业务门店的支持更有积极性。而且上房置换模式相对而言，对于上海房地产市场熟悉，具有本土化优势。

    （2）业务门店之间的信息资源共享更为容易实现：只要公司层面能对业务门店的考核制度进行合理设计，业务门店之间的信息共享就能实现。而在“21世纪不动产”特许加盟体系中，各个业务门店都是独立的利益主体，要做到“信息共享”难度更大。

    “21世纪不动产”特许加盟模式下服务运营系统的优势：

    （1）由于各个加盟门店拥有“独立经营管理权”，相对于“上房置换”模式而言，门店在经营管理上决策更为及时，而且，在门店进行的决策权限肯定大于“上房置换”模式下“部分事项决策权下放”。这在市场形势变化迅速的市场背景下，尤其有竞争优势。

    （2）对业务人员的激励和约束机制更为有效：在特许加盟系统中，业务门店的收入属于门店所有，而门店的投资者通常都在进行着具体的中介业务操作，不存在委托——代理关系导致的成本。即便是对其他非所有者身份的店员，监督也更为方便。能够更好地克服“飞单”等行业顽症。