2010年房地产经纪人经纪概论辅导：房地产经纪概述11

　　第四节 房地产经纪的产生与发展

　一、房地产经纪的产生与历史沿革

　　(一)房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物

　　(1)从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。最初的商品交换是分散进行的，没有固定的场所和时间。

　　随着商品生产的发展，商品交换越来越频繁，出现了把众多的买者和卖者集中到一起进行交易的集市。但是在集市上，每一个人市者并非都对市场的情况了如指掌，熟谙交易技巧。

　　这就需要那些经常出入于市场、了解市场情况、熟悉市场行情和交易技巧的人，在市场上充当交易的中介，公正、诚实地为交易双方牵线搭桥，提供服务，从而使交易快速实现。

　　(2)到了近代和现代，社会分工日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内在的信息不对称问题日益突出。

　　一方面，众多的生产者不能及时找到消费者;另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。

　　一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。

　　(3)尤其是随着市场细化和专业化程度的提高，交易的难度和费用提高，在一些专业市场上更需要那些具有专门知识和交易技巧的人为客户提供服务或代客户进行交易。

　　(4)我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，随着商品经济进一步发展，商品交易范围和品种扩大，牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。当时，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人”。

　　北宋初年的《宋刑统》是根据唐前期的《唐律》并选取唐中后期、五代有关敕令编纂而成的，它在关于“典卖指当论竞物业”的刑律规定中，转引了唐元和六年(公元811年)以后的一段敕文，称“应典卖倚当物业，先问房亲。房亲不要，次问四邻。四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。

　　虽然这份敕文的确切时间不详，但据此可推断，从事田宅买卖的牙人在唐代已出现。从敕文内容可以看出，当时的牙人在确认典卖物业的所有权与合法性之后，还必须评议出典卖田宅的价格，而后遵照一定的习俗依次寻求买主，但也遵守“得价高处交易”的商业原则。

　　宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)，表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。

　　(5)1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。

　　到这一时期，房地产经纪活动主要是由个人化的经纪人员来实施的，尚未形成独立的房地产经纪行业。

　　(6)西方各国房地产经纪活动的起源相对较早。以美国为例，在早期的房地产交易中，主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权转让等具体事宜。

　　后来，介绍房地产买卖的房地产经纪人逐步熟悉了房地产方面的法律以及产权转让程序，除了买卖居间，还能代交易双方办理产权过户手续。

　　这样，房地产经纪人在房地产的交易中，渐渐取代了律师和公证人，成为房地产交易的中介环节。这种真正意义上的房地产经纪人的出现，大大促进了美国房地产业的发展。到了近代，随着房地产市场的发展，较为规范、完善的房地产经纪业开始形成。