2010年房地产经纪人制度与政策辅导：中国现行土地所有制

1.试分析当前我国土地征收制度的缺陷，并提出进一步改革的思路。

　　答:土地征收是指国家或政府为了公共利益的需要而强制取得农村集体土地并给予相应补偿的法律制度。我国当前土地征收制度的缺陷主要表现在以下三个方面:

　　（1）土地征收制度性缺陷:界定征收行为合法性的“公共利益”概念不明;土地征收立法仍有缺陷，如对征收行为的合法性审查尚未写入法律等。

　　（2）土地征收补偿存在问题:补偿方式的运用和补偿金额的分配存在问题。

　　（3）土地征收程序缺陷:土地征收权的行使缺乏约束，对土地被征收者的保护途径不足（参与度低、征收信息不透明、缺乏便捷的法律援助渠道等）。

　　改革思路如下:

　　（1）严格界定征地标准。

　　（2）完善立法体系。

　　（3）采用征地区片综合地价作为补偿的基本标准，建立普遍适用的补偿方式组合标准和实施细则。

　　（4）完善司法救济体系。

　　（5）加强现有公众参与和监督机制的完善与执行。

2.试述目前我国集体土地所有制存在的主要问题及其改革取向。

　　答:我国集体土地所有制存在的主要问题如下:

　　（1）集体土地所有权的主体模糊，造成主体虚位。

　　（2）集体土地所有权的权能不完全。土地所有权作为一种财产所有权，占有、使用、收益、处分是其主要权能。而我国集体土地所有权的权能却不完全。

　　（3）土地不能自由买卖。城市化进程中，由于农民没有土地所有权，不能对土地自由买卖，因此也就不能得到进入城市的准备资金，许多渴望到城市创业的人受到阻碍。而进入大中城市务工定居，则要放弃原土地的承包权，所以有些农民为了保留土地承包权而放弃在大中城市定居的机会。

　　土地集体所有制的改革涉及是否要坚持土地集体所有制，是否引入多种土地所有制形式等问题的讨论。新修订的《土地管理法》规定，农村土地属于集体所有。所以，目前土地集体所有制改革的主要方针是，要维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制。其理由如下:

　　（1）与现实国情和生产力的发展水平相适应。

　　（2）有利于维护政策的持续性和稳定性。

　　（3）有利于对土地的管理和控制。