2013年房产经纪人考试制度与政策第四章考点（15）

　　2.抵押房屋的补偿、安置

　　设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性。按照《担保法》的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照《担保法》及有关法律规定，向抵押人进行追偿。

　　3.公益事业房屋及其附属物的补偿

　　公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多位本营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。公益事业房屋的数量、位置应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。

　　对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常用成本法评估。

　　例题：拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( )。(2003年房地产估价师制度试题)

　　A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

　　答案：B

　　解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

　　4.临时建筑的补偿及违法建筑

　　临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

　　违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。

　　在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿;对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。