2013年房产经纪人考试制度与政策第三章考点（16）

　　三、划拨土地的管理

　　《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

　　(1)划拨土地使用权可以转让。划拨土地的转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

　　(2)划拨土地使用权可以出租。划拨土地出租有三种规定：①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的：，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

　　(3)划拨土地使用权可以抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押的价值应当为划拨土地使用权下的市场价值，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

　　(4)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

　　(5)国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

　　例题：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。(2009年房地产估价师制度试题)

　　A.国有土地出让B.国有土地转让

　　C.国有土地租赁D.国有土地作价出资(入股)

　　E.保留划拨土地使用权

　　答案：ACDE

　　解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。

　　下列情况应采取土地出让或出租方式处置：

　　1)国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的;

　　2)国有企业改组为股份合作制的;

　　3)国有企业租赁经营的;

　　4)非国有企业兼并国有企业的。

　　下列情况经批准可保留划拨土地使用权：

　　1)继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外;

　　2)国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的;

　　3)在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;

　　4)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

　　其中第2)、3)、4)项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

　　(6)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。