2013年房产经纪人考试制度与政策第三章考点（5）

　　第三节 国有建设用地

　　《物权法》对建设用地作了如下规定：

　　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 、

　　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

　　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

　　建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照《物权法》第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　一、建设用地审查报批程序(熟悉)

　　1.用地预审

　　建设项目可行性研究论证时，建设单位必须向土地行政主管部门提出建设用地预审申请。可行性研究报告报批时，必须附有土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。凡应进行预审的建设项目，未申请预审的，市、县人民政府土地行政主管部门不受理建设用地申请。

　　建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：

　　(1)申请预审的正式文件;

　　(2)项目建议书批复文件;

　　(3)建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型等;

　　(4)单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。

　　2.申请用地

　　建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附下列材料：

　　(1)建设单位有关资质证明;

　　(2)项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

　　(3)土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

　　(4)初步设计或者其他有关材料;

　　(5)建设项目总平面布置图;

　　(6)占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

　　(7)建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告。

　　3.上报审批

　　市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。各项方案经批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

　　注：建设用地项目呈报材料"一书四方案"包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

　　例题：某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年房地产估价师制度试题)

　　1.甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应( )。

　　A. 向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续

　　C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

　　答案：B

　　解析：根据"小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地"。也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批，

　　4.组织实施

　　经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求、使用条件，确定使用方式，并组织实施。

　　5.颁发《建设用地批准书》

　　以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

　　以划拨方式取得国有土地使用权的，市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。

　　通过招标、拍卖方式取得国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

　　例题：以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由(　　)与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。

　　A.市、县人民政府　　　 B.市、县人民政府土地行政主管部门

　　C.市、县人民政府规划行政主管部门　　　D.市、县人民政府建设行政主管部门

　　答案：B

　　解析：以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。