2011年房产经纪人房产经纪概论之房地产经纪机构（41）

    为了迎接2011年房产经纪人考试，育路教育网小编特为大家整理了房产经纪人房产经纪概论之房地产经纪机构，希望对大家有所帮助，取得一个好的成绩！

    房地产代理合同千差万别。但是，随着房地产市场的发展，一些国家（地区）会形成一些主要的合同类型，如美国有以下5种主要的合同类型，根据这些不同的合同，也就形成了房地产代理业务运作的5种方式：

    （1）独售权（ExclusiveSellingRight）合同。此合同规定，如卖主自己或通过其他经纪人把房子卖掉了，原独售权经纪人仍享受请求付佣金的权利。

    （2）独售权共享合同（TheSharingContractOfExclusivesellingRight）。合同规定卖主和经纪人共享房屋出售的权利，如果卖主先卖出，经纪人无权要求佣金。

    （3）开放出售权合同（TheContracto{OpentoSellingRight）。卖主与多个经纪人签约，谁卖出谁享有佣金。

    （4）净卖权合同（TheContractofSelling—out）。卖主给经纪人一个底价，卖出超过部分归经纪人作佣金。

    （5）联营制（JointManagement）。由卖主与几家经纪公司、经纪人联合签约，卖出后佣金由经纪公司、相关经纪人分成。

    以上5种运作方式中，经纪人都希望与卖方签订独售权（ExclusiveSellingRight）合同。而事实上，这种方式也是最为常见的代理合同。

    从我国目前情况来看，新建商品房市场的经纪业务基本采用代理方式，而存量房市场的经纪业务以居间方式为主。

    根据发达国家的经验，由于代理业务中房地产经纪机构与委托方之间的法律关系更加简单明了，从长远来看，随着人们法律意识和服务消费意识的不断进步，代理业务将更具发展前途。

    从提高房地产经纪业运作效率及增进社会福利的目的出发，应提倡发展独家代理的代理业务运作方式，即委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会《房地产经纪执业规则》，房地产经纪机构、房地产经纪人员不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务。推广独家代理方式，可以避免房地产经纪机构之间的恶意竞争以及不必要的重复劳动。