2010年房地产经纪人经纪概论辅导：房地产经纪概述4

3.经纪与行纪、经销、包销

(1)经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权;经销活动的主体却直接参与交易，经销活动主体直接占有交易标的。

　　(2)因此，经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。在这一点上可以看出，一项活动是不是经纪活动(或者说是不是中介活动)，从它所获得报酬的形式就可以识别。如果某种活动的报酬形式是佣金，那么这种活动就是经纪活动，如果某种活动的报酬形式是差价，则该种活动就不是经纪活动。

　　(3)行纪是一种极其特殊的活动，因为它的性质介于经纪活动和经销活动之间。一方面，从行纪主体同交易标的之间的关系来看，它同经纪活动颇为相似：行纪主体不占有交易标的;另一方面，从报酬形式和交易的“名义”来看，它同经销又颇为相似：经销主体所获得的报酬是买人价格与卖出价格之差，并且以自己的名义进行交易。

　　(4)但经销与行纪有所不同的是：经销主体占有标的。既然行纪主体可以享受差额同时又不必占有标的，所以，作为对标的所有者所面临风险的补偿，行纪主体往往需要向所有者支付一定的保证金，同时，行纪主体在交易的过程中，在交易条件、程序等方面还要受到商品所有者的限制。

　　(5)在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的名义进行销售，但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式，如中国房地产领域出现的“包销”。