2010年房地产经纪人制度与政策辅导：房地产抵押政策相关问答

来源：网络发布时间：2010-08-15 10:44:15

1、问：什么是房地产抵押？

　　答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。

　　2、问：办理房地产抵押为什么要到房地管理部门进行登记？

　　答：房地产抵押须到房地产管理部门进行登记制度，是维护房地产市场秩序、保障房地产抵押人和抵押权人合法权益和切身利益的需要，是杜绝房地产抵押违法行为发生的有效手段。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》和《青岛市房地产抵押例》规定：当事人须在房地产抵押合同签定之日起三十日内到房地产管理部门办理抵押登记手续，房地产抵押合同自登记之日起生效。随着房地产市场经济的建立，房地产抵挡日益增多，房地产抵押贷款欺诈行为时有发生，少数不法分子伪造《房屋所有权证》，骗取抵押款；也有的将一处房产重复抵押，或将已抵押了的房产私自出卖等情况。发生这些欺诈行为的主要原因是，当事人双方没有到房地产管理部门申请办理抵押登记，致使违法人有机可乘。如果当事人双方办理了抵押登记，房地产管理部门将依法对抵押人的产权进行查档核实，辩别《房屋所有权证》真伪，经核实确认后，才能颁发《房屋他项权证》，并在原《房屋所有权证》上填注他项权摘要，在抵押期间，依法禁止抵押人将抵押的房屋办理过户转让等手续，有效地防止房地产抵押贷款中欺诈行为的发生。

　　3、问：设定房地产抵押时抵押物应具备什么条件？

　　答：设定房地产抵押时，抵押物应具备两个条件：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权；二是以单纯土地使用权抵押的，要求土地必须是以出让方式取得的。

　　4、问：哪些房地产不能进行抵押？

　　答：下列房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产；2.已列入规划拆迁范围且用地范围已核发建设用地规划许可证的房地产；3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和市政、公用等社会公益设施；4.被依法查封，扣押或采取其他强制措施的房地产；5.其他依法不得抵押的房地产。

　　5、问：设立房地产抵押，房屋和土地能否分开单独抵押？

　　答：不能。土地使用权抵押时，其地上建筑物、附属物随之抵押。以地上房屋抵押时，该房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。

　　6、问：办理抵押登记时，抵押双方应向登记机关交验哪些文书？

　　答：抵押双方应交验下列文书：

　　（1）房屋所有权证；

　　（2）贷款合同和抵押合同；

　　（3）抵押双方登记申请书；

　　（4）房屋评估报告书；

　　（5）双方经办人身份证复印件；

　　（6）抵押双方主管部门出具的证明；

　　（7）抵押双方法人资格证明或营业执照复印件。

　　7、问：申请房地产抵押登记，抵押双方应缴纳哪些费用？