09年房地产经纪人经济概论辅导：业主对专有部分行使所有权

业主对专有部分行使所有权

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

【解释】
是关于业主对专有部分行使所有权的规定。

物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。本条则对这一所有权的具体权能做出规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。按照这一规定，业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。国外也有相关之规定，例如，瑞士民法典第七百一十二条a第一款第（一）项规定，建筑物区分所有人对建筑物的特定部分享有独占使用和内部改造的特别权利。法国1965年建筑物区分所有权法第九条规定，区分所有权人对于建筑物中的专有部分享有自由使用的权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离，例如没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此，建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，故业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制，这与建筑物区分所有权的特殊性是分不开的。对此，本条规定，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。国外立法例在这方面也有很多规定，例如，日本建筑物区分所有法第六条第（一）项规定，区分所有权人不得为对建筑物之保存有害的行为，或其他有关建筑物之管理或使用违反区分所有权人共同利益的行为。德国住宅所有权法第十三条第（一）项规定，各住宅所有权人于不违反法律或第三人权利的范围内，得自由处理特别所有权内的建筑物部分，如予以居住、使用、租赁或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。专有所有权的行使须受以下限制;

（1）保护建筑物的使用目的；
（2）保护建筑物的基础、结构、牢固及安全；
（3）保护建筑物美学上的外观；
（4）保护其他住宅所有权人的安全、安静及住宅环境秩序；
（5）维护善良风俗、习惯及住宅居民的作息和名誉。
瑞士民法典第七百一十二条a第二款第（二）项规定，区分所有权人有自由管理、利用并装饰自己房间的权利，但不得妨碍其他区分所有人行使相同的权利，并不得以任何方式破坏建筑物的公用设施，或影响其使用及外观。

除以法律的形式规定建筑物区分所有权人行使所有权要受到限制外，有些国家在实务中也规定建筑物区分所有权人不得为之的违反共同利益的行为，如日本公寓大厦管理规约一般都规定建筑物区分所有权人不得有下列行为：

（1）将专有部分供作居住或所定用途以外之使用；
（2）搬入重量物、肮脏恶臭物、危险物等妨害他人之物品；
（3）带有噪音、振动或其他令人厌恶之使用行为；
（4）变更建筑物专有部分之基本结构或外观；
（5）饲养有危害或困扰他人之虞的动物；
（6）体育用品或较重物品之任意投掷；
（7）共用部分之不法占有或任意堆放物品；
（8）新设、附加或变更电气、瓦斯、给水排水等设施，致影响其容许量；
（9）私自设置专用庭院、阳台或停车场等构造物；
（10）违反公序良俗之行为。