2011年房估师考试经营与管理讲义170

    另外的折让优惠，可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租户预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积，则一般

    希望业主在将来（一般是租约期满）能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气，否则业主很难接受这一做法，因为有时

    为了满足当前租户的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空置时间增加，从而减少租金收入。作为一种替代的办法，业主通常

    可以给租户一个优先权，即如果租户想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租

    户在同等条件下有优先承租权。有时租户还会要求在租约中加上于原租约条件下续租的条款。

    然而，业主不愿在租约期满时赋予租户过多的权利。这里主要有两个方面的原因：首先，期限较长的租约所规定的租金，在租赁

    期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；另外，在租约期

    满时赋予租户一定的权利，也并不能保证其继续承租。在某些时候，租约中还会包括有关提前终止租约的条款，规定租户只要提前一定

    的时间通知业主并按规定缴纳罚金，租户就可以提前终止租约。赋予租户一定的权利，在大多数情况下是业主不情愿的事，但业主为了保持物业的市场竞争力，有时不得不这样做。

    第四节 零售商业物业管理

    用于出租经营的零售商业物业所包括的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到

    十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。

    传统的零售商业区域，主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心区的客流得以分散。为此，从城市中心商业区发展起来的大型

    零售商，开始在城市更广泛的范围内开设其连锁分支机构，从而大大方便了城市居民购物，使居民在城市的任何一个地方都能以几乎

    相同的价格买到相同的商品。超级市场的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具

    有竞争力；各零售商对商业聚焦效应的认同，为更大规模的零售购物中心的发展提供了条件。近十年来，随着我国国民经济的飞速发

    展和人民生活水平的迅速提高，全国各主要城市的零售商业营业额大都以每年20%以上的速度增长。在消费者购物支出大幅度增长的

    同时，人们不再仅仅关注商品的质量和价格，还对购物环境提出了越来越高的要求，这就为适应这种需要而发展起来的零售商业物业管理提供了广阔的前景。

    一、物业分析

    大型零售商业物业可以出租给一个百货公司经营，也可以出租给若干个百货公司。某零售商业物业在市场上的影响力，取决于其位置、规模、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格。零

    售商业物业的出租，一般以可出租面积计算，可出租面积包括营业面积和分摊的公用面积。大型零售物业一般至少有一个主要租户，

    占用面积很大的百货商或超级市场连锁店经常是商场内的主要租户；租用面积不大的珠宝店或其他专营商，由于能吸引数量可观的

    消费者，因此也常常在大型零售商业物业中占有一席之地；快餐店、影剧院、娱乐中心也经常被安排在大型零售商业物业中，以便为顾

    客提供与购物相辅相成的餐饮、娱乐服务。对于负责大型零售商业物业管理的物业管理企业来说，对物业的分类、物业所处区域的竞

    争条件分析、商场位置及借助私人或公共交通工具到达物业的方便程度，都是要考虑的重要问题。

    ㈠ 零售商业物业的分类

    零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：

    ⑴ 市级购物中心。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，

    年营业额在5亿元以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、

    珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进入中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、

    汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按其所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。

    ⑵ 地区购物商场。地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万㎡之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万～30万人，年营业额在l亿～5亿元之间。地区购物商场中，中

    型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。