2011年房估师考试经营与管理讲义166

    ⑾ 物业管理水平

    写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租户非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物

    业维护的水平。窗明几静和井井有条的写字楼维护管理，对当前的租户和潜在的租户都会构成极大的吸引。写字楼建筑内建筑设备系

    统运转是否良好以及建筑物的保安情况，也是评价物业管理质量的重要指标。物业管理的有效性，还会影响到对写字楼空间的使用需求，对提高大厦内租户的信誉也很有意义。

    ⑿ 租户类型

    形象和声誉在商业经营活动中至关重要。入住同一写字楼的租户间的相互影响，会增加或减低它们各自的形象和声誉。由于这个

    原因，租户和物业管理企业对写字楼内租户的类型都非常重视。大厦内的主要租户，往往决定了一栋写字楼内的租户类型。例

    如，某写字楼内的主要租户是一家大银行，其他金融或与金融密切相关的企业（投资信托公司、保险公司、财务公司、顾问代理公司、

    会计师或审计事务所等）就会争相入住该大厦，因为银行的声誉往往比较好。有时主要租户的名字还会用于为写字楼物业命名，这可能

    会进一步吸引某一特定类型的租户来租住本物业。有些名声不佳的公司入住，可能会影响到写字楼内其他租户和写字楼物业本身的声

    誉，因此，对租户类型的选择，要引起业主和物业管理人员的高度重视。

    三、写字楼租户的选择正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业管理企业或业主对于选择什么样的租户，并长久与之保持友好关系也很重视。考虑的主

    要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务

    的内容。虽然相对于居住物业的租户来说，写字楼租户的这些信息比较容易获得（公开的年度财务报告），但如果对这些信息研究不够，也可能会给业主或物业管理企业带来损害。

    ㈠ 租户的商业信誉和财务状况

    一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。物业管理经理，必须认真分析每个租户的信

    誉对其租住的写字楼物业的影响。潜在租户的经营内容，应该与写字楼中已有租户所经营的内容相协调，其信誉应能加强或强化大厦的整体形象。

    物业管理企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租赁期限内能否履行合约中规

    定的按期支付租金的义务。为了达到这个目的，物业管理企业常先请申请入住的租户填写一个申请表，以了解其经营内容、当前的办

    公地址及其承租的时间、从事业务经营活动的地区范围、如果是某公司的分支机构那它的总公司在什么地方、开户银行的名称、信誉

    担保人或推荐人情况、对承租面积的具体要求等。物业管理企业还可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的

    财务报表来判断其信誉和财务状况。对每一个潜在的租户，不管其规模或过去的信誉情况如何都应进行仔细的审查，因为某些大型的

    跨国企业也可能会象一些小公司那样面临着转手或破产的厄运。