2011年房估师考试经营与管理讲义160

    第一节 房地产资产管理

    一、房地产资产管理

    从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理

    在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房

    地产的价值最大化。物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系如图10-1所示。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。

    图 10-1 房地产资产管理的内容及其相互关系

    二、物业管理

    物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

    物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状

    态。对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业

    管理外，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

    物业管理关注的重点，是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理工作中

    的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户

    物业管理 投资者 物业管理

    设施管理 资产管理 组合投资管理 资产管理 设施管理

    物业管理 物业管理

    为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理

    （CPM）。

    三、设施管理

    设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施

    管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公

    环境，对企业的成功非常重要；新技术、环境意识和对健康的日益施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，但目

    前已扩展到为写字楼内的雇员提供一个安全、有效率的工作环境，为医院、高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护服务等方面。

    例如，设施管理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全控制系统，为残疾人提供无障碍的通行设施，保证设施符

    合政府法规和环境、健康、安全标准等。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，

    为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电

    讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施管理经理（CFM）。

    四、资产管理

    资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此资产管理公司通常聘请若干物业管理公司和设施管理公司为其提供服

    务。资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合

    投资管理者对资产价值最大化的要求。资产管理的主要工作包括：制订物业策略计划，持有或出售分

    析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估

    物业管理公司的工作，协助物业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。