2011年房估师考试经营与管理讲义158

    分析和预测主要指标（如收益率、净现值、贷款偿还期等）对由于通货膨胀、市场竞争等客观原因所引起的成

    本、利润率等因素变化而发生变动的敏感程度设计质量和建筑师的水平情况。此外，有时金融机构还会对未来租

    客的选择进行干预，尤其是大宗承租的租客，这也是金融机构控制项目和开发商的重要措施。很有必要记住这样一句话，即在开发商

    看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。在咨询业日益发达的今天，金融机构还会要求开发商向其提供

    房地产咨询机构提供的项目评估报告，这也是金融机构化解和分散融资风险的有途径效。在咨询机构提供的项目评估报告中，咨询机

    构会就项目的建设条件、项目所在地的房地产市场供求情况、预期租金和售价水平、总开发成本、项目自身的收益能力和还贷能力、

    财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业意见，供银行或其他金融机构参考。

    ㈢ 房地产贷款担保方式评价

    贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。当银

    行与借款人及其他第三人签订担保协议后，如借款人财务状况恶化、违反借款合同或无法偿还贷款时，银行可以通过执行担保来收回贷

    款本息。需要指出的是，贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，银行在发放

    贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足；贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。房地产贷款担保通常有以下三种形式：

    ⑴ 保证。即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债

    务或承担相应的责任。保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有能力和意愿代

    替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的，为此贷款银行将在充分审核保证人的财务实力和信誉程度后，方可做出是否接受其保证的

    决策。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。

    ⑵ 抵押。是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，

    将财产作为贷款的担保。银行持有抵押财产的担保权益，当借款人

    不履行合同时，银行有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价

    款优先受偿。在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常

    见的担保形式。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建

    成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。

    ⑶ 质押。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括

    商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保。

    当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权力折价出售收回贷

    款，或者以拍卖、变卖该动产或权力的价款优先受偿。