2011年房估师考试经营与管理讲义151

    ㈡ 金融机构对房地产开发贷款的风险管理

    从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管

    理的主要措施是：

    ⑴ 对未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、

    《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。

    ⑵ 对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于

    开发项目总投资的30%.严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵

    押，确保其真实、合法、有效。

    ⑶ 房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效

    满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行

    性。

    ⑷ 对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷

    款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。

    ⑸ 在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。

    ⑹ 对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。

    ⑺ 密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。

    二、土地储备贷款的风险与风险管理

    ㈠ 土地储备贷款的风险因素

    ⑴ 土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款。由于土地收购项目金额较大，动辄几千万，甚至数十亿元，而政府

    初始投入资金有限，个别中心甚至连注册资金也不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分为银行贷款，遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素，就会发生还贷困难。

    ⑵ 土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配。由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需

    要由政府决定，而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑，从目前现有土地储备贷款情况来看，

    除个别短平快项目有明确的出让时间外，大部分项目具体出让时间不明确，因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间，导致贷款期限与出让时间不能匹配，具体还贷资金来源也难以按期落实。

    ⑶ 土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险。

    当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。

    保证贷款操作中，土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个"承诺书"，

    银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。实际上，政府及事业单位不能作为保证人，担保在法律上是没有效力的。在土地储备中心

    抵押贷款中，土地储备中心只是代行部分政府职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。

    ㈡ 土地储备贷款的风险管理

    由于土地储备贷款的发放对象主要是政府土地收购储备机构，其本身并不具备独立的法人资格，而且土地收购储备过程中的土地

    权属并不十分清晰，因此商业银行亦非常重视该类贷款的风险管理。地储备贷款风险管理的具体措施包括：

    ⑴ 对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。

    ⑵ 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

    ⑶ 对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地

    整体情况，进行认真的调查分析。

    ⑷ 实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。