2011年房估师考试经营与管理讲义132

    ㈧ 开发建设计划的编制

    ⑴ 前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规则任务、征地拆迁、委托规则设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。

    ⑵ 工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。

    ⑶ 建设场地的布置。

    ⑷ 施工队伍的选择。

    ㈨ 项目经济及社会效益分析

    ⑴ 项目总投资估算。包括开发建设投资和经营资金两部分。

    ⑵ 项目投资来源、筹措方式的确定。

    ⑶ 开发成本估算。

    ⑷ 销售成本、经营成本估算。

    ⑸ 销售收入、租金收入、经营收入和其它营业收入估算。

    ⑹ 财务评价。分析计算项目投资回收期、财务净现值、财务

    内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进

    行财务评价。

    ⑺ 国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，

    还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率

    等指标，对项目进行国民经济评价。

    ⑻ 风险分析。一方面结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分

    析；另一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法进行定量风险分析。

    ⑼ 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。

    ㈩ 结论及建议

    ⑴ 运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。

    ⑵ 存在的问题及相应的建议。

    二、可行性研究的步骤

    可行性研究按以下五个步骤进行：

    ㈠ 接受委托

    在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究

    的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍

    资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。

    ㈡ 调查研究

    主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济

    规模和项目构成。资源调查包括建设地点、开发项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

    ㈢ 方案选择和优化

    根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项

    目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。