2011年房估师考试经营与管理讲义124

    「例6-5」~「例6-7」中所使用的评价方法在评估实践中经

    常所用，但细心的读者可能也发现了它的两个缺点，即成本支出和

    经营收入的时间分布没有弹性；计算过程主要依靠"最好的估计"

    这种单一的情况，没有体现开发过程中隐含的许多不确定性因素。

    通过采用现金流评估法就可以弥补上述第一个缺点，因为这种

    方法能使资金流出与流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的

    租售收入和开发费用更加接近。下面我们将「例6-5」用现金流评

    估法再进行一次评估。

    「例6-8」 假定例6-5中各项主要开发成本的投入比例分配

    如下表所示，试用现金流法对该项目进行评估。

    项目

    2004年

    2005年

    2006年

    总计

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    土地成本

    50%

    16%

    16%

    18%

    100%

    建造成本

    5%

    8%

    12%

    15%

    15%

    18%

    15%

    12%

    100%

    「解」

    用现金流法进行开发项目评估的过程如下表所示：

    累计值A

    2540.2

    3456.6

    4400.5

    5572.7

    6195.9

    7087.3

    8338.0

    9875.7

    11459.6

    13340.5

    15028.3

    16877.0

    利息

    76.2

    103.7

    132.0

    196.3

    343.8

    400.2

    450.8

    506.3

    3125.1

    167.2

    185.9

    212.6

    250.1

    累计值B

    2616.4

    3560.3

    4532.5

    7299.9

    8588.1

    10172.0

    11803.4

    13704.7

    15479.1

    17383.3

    5739.9

    6381.8

    融资费用

    192.3

    120.2

    312.5

    销售费用

    10

    20

    20

    60

    80

    90

    90

    230

    924

    120

    204

    成本总计

    2736.6

    943.9

    982.2

    1227.4

    854.2

    978.1

    1721.4

    2057.3

    1952.4

    2134.2

    18619.8

    1368.2

    1673.9

    项目

    2004年

    2005年

    2006年