2011年房估师考试经营与管理讲义113

    ⑹ 现金回报率

    现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资

    或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率%100×项目总投资

    润总额年利润总额或年平均利投资利润率=%100×资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率=%100×资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平资本金净利润率=Σ==.'bP0t0）（tCOCI和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还

    本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。

    例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项

    投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资

    的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%.现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本

    化率通常不考虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率也不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。

    ⑺ 投资回报率

    投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资

    回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的

    价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。

    在不考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值）/权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报

    率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额。

    四、清偿能力指标计算方法

    房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

    ㈠ 利息计算方法

    按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年

    计息。每年应计利息的近似计算公式为：还本付息的方式包括以下几种：

    ⑴ 一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；

    ⑵ 等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；

    ⑶ 等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；

    ⑷ 一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；

    ⑸ "气球法"，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

    ㈡ 借款偿还期

    借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它

    还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。

    借款偿还期的计算公式为：

    式中，Id为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期

    利息），Pd为借款偿还期（从借款开始期计算），Rt为第t期可用于还款

    贷款利息

    本年借款额

    年初借款本息累计+每年应计利息=×）

    2（

    Σ=

    =

    dPttdRI1

    的资金（包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金）。