2011年房估师考试经营与管理讲义108

    三、房地产投资经济效果的表现形式

    ㈠ 置业投资

    对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和

    股权增加效果则既可在处置（转让）物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。

    置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。个人或企业进行置业投资的目的是要获得预期的经济效果，这些预

    期经济效果在没有成为到手的现金流量之前，仅仅是一个模糊的期望。因此，置业投资经济效果的表现形式仅能说明投资者可获得的

    利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的。

    ㈡ 开发投资

    房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果

    的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

    （1）

    （

    nii+

    第二节 经济评价指标及其计算方法

    一、投资回收与投资回报

    房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入

    的资本在经营过程中所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分

    是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款（投资）回收部分，借款人付息的部分就是其贷款（投资）的回报部分。

    如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额序列支付的年值与现值之间的关系。从前面的介绍中，我们知道：

    上式中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i ；而Pi /[]就是投资者的投资回收，i/

    []是投资者提取折旧的一个方法，即储存基金法。如果P1）1（。+ni1）1（。+nii/[]做为年值，则其折算到项目期末的终值正好等于P，这正好反映了一个简单再生产的过程。

    1）1（。+ni

    投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所

    获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

    二、经济评价指标体系

    房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力

    和清偿能力。

    盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因

    素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。静态指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金

    时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指

    标。动态评价指标能比较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

    清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。

    应该指出的是，由于房地产开发投资项目与房地产置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的评价

    指标体系略有差异（表6-2）。

    1

    静态指标

    动态指标

    项目

    类型

    盈利能力指标

    清偿能力指标

    房地

    产开

    发投

    资

    成本利润率

    财务内部收益率FIRR

    借款偿还期

    投资利润率

    财务净现值FNPV