2011年房估师考试经营与管理讲义109

    利息备付率

    资本金利润率

    动态投资回收期Pb

    偿债备付率

    静态投资回收期Pb

    资产负债率

    房地

    产置

    业投

    资

    投资回报率

    财务内部收益率FIRR

    借款偿还期

    现金回报率

    财务净现值FNPV

    偿债备付率

    静态投资回收期Pb

    动态投资回收期Pb

    资产负债率

    流动比率、速动比率

    房地产投资项目经济评价指标体系 表 6-2

    三、盈利指标计算方法

    ㈠ 动态指标

    ⑴ 财务净现值

    财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动

    起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。计算期的选取规则如表6-3所示。

    基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

    财务净现值的计算公式为：

    房地产投资项目计算期选取规则 表 6-3

    项目类型

    计算期（开发经营期）界定

    开发

    投资

    出售

    为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；

    销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期；当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。出租或自营

    为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的时间周期；以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值；为计算方便，也可视分析精度要

    求，取10~20年。

    置业投资

    为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租

    经营或自营活动正式开始截止；经营准备期的时间长短，与购入物业的装修状态等因素相关。

    NP

    式中 FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；

    ic——基准收益率或设定的目标收益率。

    如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了

    基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于

    0，则项目不可接受。