2011年房估师考试经营与管理讲义110

    ⑵ 财务内部收益率

    财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现

    金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

    其计算公式为：

    000（）（1）（1）（1）

    nnnttttctctctttF

    NPV

    NPV1

    NPV 1

    FIRR

    0 i 1 i2

    NPV 2

    i2-i1

    iNPV

    NPV1 FIRR

    0 i1 i2

    NPV2

    i

    式中 CI——现金流入量；

    CO——现金流出量；（CI-CO）t——项目在t年的净现金流量；

    t=0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目的开发或经营周期（年、季度或月）。

    财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

    图 6-2 计算 IRR 的试算内插法图示

    财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使

    净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内

    插法公式为：

    式中 i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率；

    i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；

    NPV1——采用低折现率时净现值的正值；

    NPV2——采用高折现率时净现值的负值。

    式中i1和i2之差不应超过1%~2%，否则，拆现率i1、i2和净现

    值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真（图

    6-2）。

    内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷

    款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内

    部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求出的内部收益率与行

    业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，则认为项目

    在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。

    当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值

    函数NPV（i）如图6-3所示。从图6-3中可以看出，当i值小于FIRR

    时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于FIRR时，对于

    所有的i值，NPV都是负值。