2011年房估师考试经营与管理讲义111

    图 6-3 净现值与折现率的关系

    值得注意的是，求解FIRR的理论方程应有n个解，这也就引

    发了对项目内部收益率唯一性的讨论。研究表明：对于常规项目（净

    0（）（1）0ntttCICOFIRR.

    =

    。+=Σ

    121112||（）

    ||||

    NPViiFIRRiNPVNPV×。

    =+

    +

    现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化） FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次

    变化）计算FIRR的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不

    是项目的FIRR.因此，对非常规项目，须根据FIRR的经济含义对计算出的FIRR进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。

    ⑶ 动态投资回收期

    动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要

    指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计

    算公式为：

    式中 Pb——动态投资回收期。

    动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：Pb =[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+

    [上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算

    成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。

    在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投

    资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。

    ㈡ 静态指标

    ⑴ 成本利润率

    成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率

    的计算公式为：

    式中 RPC——成本利润率；

    GDV——项目总开发价值；

    TDC——项目总开发成本；

    DP——开发商利润。