2011年房估师考试经营与管理讲义106

    ⑴ 开发项目总投资

    开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资

    金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的

    的固定资产和其他资产。开发建设投资构成如图6-1所示。

    图 6-1 房地产开发项目总投资的构成

    ⑵ 开发产品成本

    开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目

    有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。

    ⑶ 经营成本

    经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、

    开发项目总投资

    开发建设投资经营资金

    土地费用

    前期工程费用

    基础设施建设费用

    建筑安装工程费用

    公共配套设施建设费用

    开发间接费用

    财务费用

    管理费用

    销售费用

    开发期税费

    其他费用

    不可预见费用

    开发产

    品成本

    开发经

    营成本

    固定资

    产及其

    他资产

    商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于

    分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当

    期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应

    结转的经营成本。

    ⑷ 期间费用

    开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发

    经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项

    目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售

    费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的

    期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房

    地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。

    二、经营收入、利润和税金

    ㈠ 经营收入

    经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收

    入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋面

    积×房屋销售单价，出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价，

    自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报。经营

    收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品（房屋）只有

    在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收

    益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量（完

    成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。