2011年房估师考试经营与管理讲义104

    第六章 经济评价指标与方法

    内容提要

    1、效益和费用识别

    2、经济评价指标及其计算方法

    3、经济评价指标计算实例

    考试目的

    本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。

    考试要求

    掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与案例应用。

    熟悉：投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相

    互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。

    了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。

    第一节 效益和费用识别

    对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、

    税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本

    要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

    一、投资与成本

    ㈠ 广义投资与成本的概念

    ⑴ 投资

    广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和

    非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭

    义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。

    一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设

    备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品

    成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、

    备品备件，支付工资和其他费用以及被用在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个

    项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。

    ⑵ 成本

    成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了成品的生产经营活

    动，成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括

    生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。

    影响产品成本高低的因素很多。对于同一种成本来说，不同的生产技术方案、不同的生产规模、不同的生产组织形式、不同的技

    术水平与管理水平、不同的物资供应与产品销售条件、不同的自然环境等都可能导致产品成本的不同。

    投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对

    生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多

    是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，

    在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本

    的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。