2011年房估师考试经营与管理讲义90

    ⑴ 明确目标使用者群体。任何房地产产品，都是为满足某一

    种特定类型的使用者设计生产的。借助市场研究和市场细分的结果，明确拟开发项目的潜在目标使用者群体。例如，对居住项目，

    目标使用者群体可能包括高收入阶层、中等收入阶层和低收入阶

    层；对写字楼项目，目标使用者则可能包括境内或境外企业、大型或中小型企业、不同经营类型或内容的企业；对零售商业房地产项

    目，则可将消费者群体定位在高、中或低收入阶层，也可以按照消费者的习惯或地域范围定位。

    ⑵ 把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力。每

    一类目标使用者群体，其需求特征、消费偏好和可支付能力都有很大的差异。例如住宅开发项目，目标使用者的生活习惯、家庭结构、

    受教育程度、职业特点、收入水平等，都从某一方面影响着其住宅

    需求特征、消费偏好和可支付能力。

    ⑶ 针对目标使用者群体设计。开发商或其市场分析、市场营销人员对目标使用者群体特征的把握，要想真正体现在房地产产品

    设计的图纸上，还要与建筑师建立良好的沟通渠道，以便使设计师领会开发商的意图。当然，为了占领市场，越来越多的建筑师也开始注重市场需求的分析研究。

    第五章 现金流量与资金时间价值

    内容提要

    1、现金流量

    2、资金时间价值

    3、资金等效值与复利计算

    考试目的

    本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概

    念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。

    考试要求

    掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与

    相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。

    熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复

    利计息的概念。

    房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，

    并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投

    资项目经济效果评价指标的前提。为此，本章将重点介绍与之相关的现金流量、资金时间价值和资金等效值计算三方面的内容。

    第一节 现 金 流 量

    一、现金流量的概念

    房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、

    设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动、使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活入住的房地产

    商品。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。

    对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）

    体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金

    流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流出与现金流入之差称净现金流量。

    经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通

    常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

    房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术

    方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。