2011年房估师考试经营与管理讲义83

    ㈡ 房地产市场分析的作用

    房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。

    ⑴ 开发商。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适

    的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开

    发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

    ⑵ 投资者和金融机构。市场分析结果能否支持项目财务可行

    性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的先决条件。商业银行要求开发项目贷款评估报告中，必须包括市场分析的内容。

    ⑶ 设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了

    解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。

    ⑷ 营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性的制定销售策略、广告宣传策略等。

    ⑸ 地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。

    ⑹ 租户和购房者。租户和购房者在判断租买时机和价格时，

    非常需要市场分析的支持。尤其是当购房者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。

    ㈢ 市场区域的确定

    房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。市场区域是指主要

    （潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。定义市场区域工作主要包括：描绘

    市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。

    在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域

    的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。

    ⑴ 影响市场区域形状和大小的关键因素

    在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争项目，经济和人口情况。影响市场区域形状

    和大小的关键因素有：

    ①自然特征，如山地和河流等；

    ②建筑阻碍、高速路或铁路；

    ③人口密度的大小；

    ④政治区域，市区和郊区，学

    校间的区域；

    ⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；

    ⑥发展的类型和范围，如未来城市发

    展方向、速度等；