2011年房估师考试经营与管理讲义84

    ⑦竞争性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。

    ⑵ 物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

    不同市场分析目的影响市场区域的确定。为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限；物业类型也

    影响市场区域的确定，甚至同类物业，由于其特征不同，市场区域的确定也会有所不同。如居住物业和休闲旅游物业的市场区域，就会有很大的差别。

    由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其它各种统计数据。但这种分区

    内的数据只能用于区域或某种物业类型的房地产市场分析，并不能用来进行具体开发项目层次的市场研究。要准确定义项目层次的市

    场区域，就必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要的数据，经分析判断后才能合理确定。

    二、房地产市场分析的内容

    ㈠ 宏观因素分析

    房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体

    经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、

    人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三

    资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

    投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区之城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设

    施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展

    政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老

    市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。

    地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、

    地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

    ㈡ 市场供求分析

    房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

    ⑴ 供给分析

    ①调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、

    已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。

    ②分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

    ③分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。