2011年房估师考试经营与管理讲义89

    三、房地产产品功能定位

    ㈠ 房地产产品功能的特点

    房地产产品即房屋建筑不论其用途属何种类型，均为人类的生活或生产活动提供入住空间，这是其基本功能。从满足人类入住需

    要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。

    随着社会经济的发展，在有无的问题基本解决后，人们对各类房屋的辅助功能提出了越来越高的要求。例如，在居住建筑中，人们对书房、客厅、储藏、阳台、厨房和卫生间的有无或面积大小，对管

    道煤气、集中供热、公共电视天线、电线和电话线插座，对居住建筑公共部位的卫生、保安，对住宅区的环境绿化等，均提出了很高的要求，甚至成为居民选择购买住宅时的主要制约因素。

    房地产产品功能的主要特点，是其功能调整的难度大、费用高，辅助功能如此，基本功能更是如此。由于房屋建筑的使用寿命相对

    较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。

    ㈡ 房地产产品功能定位的含义及重要性

    ⑴ 功能定位的含义

    房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产

    品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。

    ⑵ 功能定位的重要性

    功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。因此，功能定位的准确与否，在很大程度上决定了房地产商

    所提供的产品能否被市场所接受，能否按照房地产商所期望的价格被接受，这对房地产商投资目标的实现有着重要影响。随着房地产

    市场的不断发展，人们对房屋空间的认识和购买观念也在不断地发生变化，令房屋的平面布局及功能设计，成为房地产商项目市场策

    划的一个重要内容。以住宅为例，现代家庭居住的需求的变化，对住宅户型与功能设计提出的要求包括：

    ①超前的户型设计。

    传统居住习惯受到新潮、海派的挑战，大多数居民的需求已经从求解困、图实惠转变为小康型、舒适型。在

    房地产市场处于低潮的情况下，仍然不乏受市场欢迎的"明星楼盘"，一经面市，即为市场所吸纳，除地段环境因素外，户型设计

    的超前性也是一个重要原因。

    ②功能分明突出舒适便利。

    户型设计，不仅要显示其功能的综合性与有机结合，各部位的独立性也非常重要。现时居民对户型的

    设计，要求客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间等功能空间能够体现最大的使用价值。购房家庭的收入层次虽然高低有别，但都

    对住宅功能提出了更高的要求，休息、娱乐等缺一不可，户型结构和功能布局的合理性，已成为影响住宅项目开发成败的重要因素。

    ③严格控制每套住宅的价格与功能价格比。

    设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，但户型面积和每套住宅的整

    体价格，也是发展商不可忽视的重要问题。研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为80~120㎡建筑面积的户

    型较为合适，过大的面积容易形成多余或重复的不必要功能。因此，在安排住宅功能面积的分配时要精打细算，尤其是对自用型的买家，对每一平方米建筑面积都希望"物有所值".

    ④住宅结构和设备布置最大限度满足建筑功能及美观的要求。

    建筑是一个整体，必须各方同心协力才能创作设计精品。如果住宅单元的室内看不见一根梁、一条水管，建筑外部也很少见排水立管，

    采用变频稳压给水、建筑顶部不设水箱，水表则选用远程式集中电脑抄表、计费，准确、可靠等，都会在满足建筑功能要求的同时，还满足了居民对美观的需要。