2011年房估师考试经营与管理讲义112

    计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整

    个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入的计算方法，见第八章有关内容。

    项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费

    用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、

    其他费用和不可预见费用等。具体估算方法，见第八章有关内容。计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估

    时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，开发项目的收入与成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长基本能抵消成本的增长。

    开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本利润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场

    Σ=

    。=+.

    bPttctiCPCI00）1（）（

    %100%100×=×。

    =

    TDCDPTDCTDCGDVPRC

    竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅

    开发项目，其目标成本利润率大体应为35% ~ 45%.成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润

    率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

    ⑵ 投资利润率

    投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单

    位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，其

    计算公式为：

    利润总额=经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本

    -运营费用-销售税金

    销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加

    项目总投资=开发建设投资+经营资金

    投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

    ⑶ 资本金利润率

    资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目

    的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：

    ⑷ 资本金净利润率

    资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：

    ⑸ 静态投资回收期Pb'

    静态投资回收期（Pb'），是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目

    来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为：式中 Pb'——静态投资回收期。

    静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得，详细计算公式为：

    Pb'=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]

    上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。