2011年房估师考试经营与管理讲义114

    借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接

    计算，其详细计算公式为：

    Pd=[借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数]+[上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额]

    上述计算是以计算周期为单位，实际应用中应注意将其转换成

    以年为单位。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。

    ㈢ 利息备付率

    利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为：

    利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，

    当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。

    利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力

    保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。

    ㈣ 偿债备付率

    偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其

    计算公式为：

    偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本

    中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。

    偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一

    般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2.当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还

    已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。

    ㈤ 资产负债率

    资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资

    产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：

    资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则

    企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。

    ㈥ 流动比率

    流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。表达式为：流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）

    越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国

    际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为"银%100×

    资产合计负债合计

    资产负债率=%100×流动负债总额流动资产总额流动比率=

    行家比率"或"二对一比率".对房地产开发项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因

    为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常

    采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。

    ㈦ 速动比率

    速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其表达式

    为：

    该指标属短期偿债能力指标。它反映项目流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因为存

    货变现能力差，至少也需要经过销售和收帐两个过程，且会受到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开发项

    目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%.资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企

    业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。