2011年房估师考试经营与管理讲义118

    ⒊ 所以

    FIRR=14%+1%×1701.6/（1701.6+870.7）=11.66%

    ⑻ 资本金财务内部收益率和财务净现值

    ① 求NPVE.

    因为icE=14%，故

    ② 求FIRRE

    ⒈ 因为iE1=14%时，NPVE1=789.8万元

    ⒉ 设iE2=15%，则可算出NPVE2=-224.3万元

    ⒊ 所以FIRRE=14%+1%×789.8/（789.8+224.3）=14.78%

    ⑼ 因为FNPV=4747.1万元>0，FIRR=11.66%>10%，故该项目从全投资的角度看可行。

    因为FNPVE=789.8万元>0，FIRRE=14.78%>14%，故该项目从资本金投资的角度看，可行。

    ⑽ 讨论：在计算资本金盈利能力指标时，由于没有计算抵押贷款还本付息中还本所带来的收益，因此资本金内部收益率指标与

    全投资情况下差异不大，说明此处计算的收益只体现了现金回报而不是全部回报。如果考虑还本收益，则资本金的财务净现值将增加到7307.7万元，财务内部收益率增加到21.94%.

    「例6-4」 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地

    产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在

    10年经营期内年平均通货膨胀率为5%，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少？

    单位：万元

    年 份

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    购楼投资

    24450

    净租金收出

    4500

    4700

    5000

    5100

    4900

    5100

    5300

    4900

    4800

    4300

    净转售收入

    16000

    「解」

    ⑴ 在不考虑通货膨胀的情况下，计算项目实际现金流量的财务净现值和财务内部收益率（或称表面收益率），计算过程如附表：

    从附表的计算可以得出，该投资项目的财务净现值为271.93万元，项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法

    计算得到：

    FIRR=18%+1.0%×271.93 / [271.93-（-735.34）]

    =18.27%>18%

    由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼

    平均投资收益率水平，因此该项目可行。

    21534815315285.0658.29331.0（114%）（114%）

    1404.713545.911031.51114%（114%）14%（114%）