2011年房估师考试经营与管理讲义119

    （114%）（114%）

    789.8EFNPV……

    =.++

    ++

    ……

    +……++……++

    ++

    =万元

    单位：万元

    年份

    净现金

    流量

    ic=18%

    i=19%

    净现值

    累计净现值

    净现值

    累计净现值

    0

    -24550

    -24550.00

    -24550.00

    -24550

    -24550

    1

    4500

    3813.56

    -20736.44

    3781.51

    -20768.49

    2

    4700

    3375.47

    -17360.97

    3318.97

    -17449.51

    3

    5000

    3043.15

    -14317.82

    2967.08

    -14482.43

    4

    5100

    2630.52

    -11687.30

    2543.21

    -11939.22

    5

    4900

    2141.84

    -9545.46

    2053.34

    -9885.88

    6

    5100

    1889.20

    -7656.26

    1795.93

    -8089.96

    7

    5300

    1663.80

    -5992.46

    1568.36

    -6521.59

    8

    4900

    1303.59

    -4688.87

    1218.49

    -5303.10

    9

    4800

    1082.19

    -3606.68

    1003.04

    -4300.06

    10

    20300

    3878.61

    271.93

    3564.73

    -735.34

    注：净现值由净现金流量以现值系数[公式1/（1+i）n]计算得来，其中i为折现

    率，n为年数，18%为第一次试算，其所对应的累计净现值即为所求的财

    务净现值，由于累计净现值为正，故选用折现率19%作第二次试算。

    ⑵ 计算项目实际收益率

    实际收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系

    式为：

    （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）

    通过计算已得到Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以Rr可以通过

    下式计算得：

    （1+0.1827）=（1+Rr）（1+0.05）

    求解得Rr=12.64%

    因此，该项目投资的实际收益率为12.64%.

    二、静态盈利能力指标计算实例

    「例6-5」 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗

    占地面积为4000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建

    筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14

    层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/㎡，专业人员费用为

    建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费

    为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，

    市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%

    和6.5%，预计建成后售价为12000元/㎡.项目开发周期为3年，

    建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、

    其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季

    度计息，融资费用为贷款利息的10%.问项目总建筑面积、标准层

    每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？