2011年房估师考试经营与管理讲义120

    「解」

    ⑴ 项目总开发价值

    ①项目建筑面积：4000×5.5=22000（㎡）

    ②标准层每层建筑面积：（22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）

    ③项目总销售收入：22000×12000=26400（万元）

    ④销售税费：26400×6.5%=1716（万元）

    ⑤项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）

    ⑵ 项目总开发成本

    ①土地成本：5000万元

    ②建造成本：22000×3500=7700（万元）

    ③专业人员费用（建筑/结构/造价/机电/监理工程师等费用）：

    7700×8%=616（万元）

    ④其他费用：460万元

    ⑤管理费：

    （5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元）

    ⑥财务费用

    ⒈ 土地费用利息：

    5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（万元）

    ⒉ 建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：

    （7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]

    =1161.98（万元）

    ⒊ 融资费用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元）

    ⒋ 财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）

    ⑦市场推广及销售代理费用：26400×（0.5%+3.0%）=924（万元）

    ⑧项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02（万元）

    ⑶ 开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）

    ⑷ 成本利润率：5881.98/18802.02×100%=31.28%

    「例6-5」中，项目建成后出售或在建设过程中就开始预售，

    这只是在房地产市场上投资和使用需求旺盛时的情况，在市场较为平稳的条件下，开发商常常将开发建设完毕后的项目出租经营，此

    时项目就变为开发商的长期投资。在这种情况下通过计算开发商成本利润率对项目进行初步经济评价时，总开发价值和总开发成本的

    计算应有一些变化出更。「例6-6」就反映了这些变化。

    「例6-6」 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买

    了一块写字楼用地50年用权。该地块规划允许建筑面积为4500㎡，有效面积系数为0.85.开发商通过市场研究了解到当前该地区

    中档写字楼的年净租金收入为450元/㎡，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2百分点，按季度付息，融资费用为贷款

    利息的10%.开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/㎡，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其

    他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入

    的20%，当前房地产的长期投资收益率为9.5%.项目开发周期为18个月，建设期为12个月，试通过计算开发商成本利润率，对该项目进行初步评估。

    「解」

    ⑴ 项目总开发价值

    ①项目可出租建筑面积：4500×0.85=3825（㎡）

    ②项目每年净租金收入：3825×450=172.125（万元）

    ③项目总开发价值：

    P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（万元）

    ⑵ 项目总开发成本

    ①土地成本：425万元

    ②建造成本：4500×1000=450（万元）

    ③专业人员费用（建筑/结构/造价/机电/监理工程师等费用）：

    450×12.5%=56.25（万元）

    ④其他费用：60万元

    ⑤管理费：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（万元）

    ⑥财务费用

    ⒈ 土地费用利息：

    425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（万元）

    ⒉ 建造费用/专业人员费用/其他费用/管理费用利息：

    （450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]

    =51.74（万元）

    ⒊ 融资费用：（120.56+51.74）×10%=17.23（万元）

    ⒋ 财务费用总计：120.56+51.74+17.23=189.53（万元）

    ⑦市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43（万元）

    ⑧项目开发成本总计：

    425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43

    =1241.35（万元）

    ⑶ 开发商利润：1789.63-1241.35=548.28（万元）

    ⑷ 开发商成本利润率为：

    548.28/1241.35×100%=44.17%