2011年房估师考试经营与管理讲义121

    应当指出的是，当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很大，计算开发商成本利润率就显得意义不大，因为开发商成本利润

    率中没有考虑经营期限的因素。此时可通过计算项目投资动态盈利能力指标，来评价项目的经济可行性。

    「例6-7」 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。

    该项目规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000㎡（含写字楼

    104900㎡，商住楼60l00㎡，商场81000㎡，管理服务用房l000㎡），地上容积率为6.175；地下建筑面积50000㎡（含商场11000㎡，停车库25000㎡，仓库5000㎡，技术设备用房7000㎡，管理用房2000㎡）。

    项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底

    完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11

    月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1

    月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。

    假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造成本（开发

    成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费

    用、开发成本、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实

    际情况。对该项目进行初步财务评价。

    「解」

    ⑴ 项目销售收入

    ①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱

    乐用房的面积共245000㎡和地下11000㎡的商场、5000㎡的仓

    库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分

    配情况如下表所示。

    项目出售建筑面积分配表 单位：㎡

    销售状况

    写字楼

    商住

    楼C

    商场

    停车库

    仓库

    其他

    合计

    主楼A

    副楼BD

    一

    期

    出售

    60100

    22400

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    二

    期

    出售

    22400

    60100

    45500

    12500

    2500

    143000

    其他

    5500

    5500

    总计

    60100

    44800

    60100

    91000

    25000

    5000

    11000

    297000