2011年房估师考试经营与管理讲义130

    ㈣ 运营成本

    运营费用是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。虽然可以通过与物业管理公司和物业服务公司签署长期

    合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。尤其是对于旧有物业的投资，其大修理费用

    和设备更新费用，也存在着较大的不确定性。与持有物业相关的房地产财产税，也会依不同的年度而有所变化。

    三、不确定性因素的相互作用

    从以上分析可以看出，房地产开发过程中所涉及的这些不确定性因素，或者以独立的形式，或者以相互同步或不同步的形式发生

    着变化。这些变化的最终结果，是对房地产项目的费用和效益产生影响。假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，

    那么开发商的纯利润将基本保持不变。在这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大。但在房地产开发投资过程中，总收入和总

    费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的收益有何影响，影响程度怎样，进行详细分析，以保证开发投资决策有充分的依据。

    BEP

    P.C

    Q

    盈利

    P*

    Qf

    亏损

    0 Q

    B=P

    第二节 盈亏平衡分析

    一、盈亏平衡分析的基本原理

    盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资

    项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），

    在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

    盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

    盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销

    售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会

    导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线

    性盈亏平衡分析。实际工作中，线性盈亏平衡分析最常用，因此这里主要介绍线性盈亏平衡分析的方法。

    线性盈亏平衡分析的基本公式是：

    年销售收入方程：B=P×Q

    年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q

    其中，B为销售收入，C为总成本，Cf为固定成本，Cv为变动

    成本，Q为产销量。

    当实现盈亏平衡时，有B=C，即，由此可以推导出：盈亏平

    衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。

    当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量

    小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域，如图7-1所示。

    图 7-1 盈亏平衡分析

    「例7-1」 某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/

    件，总成本费用7800万元，其中固定成本2700万元，成本与产

    量呈线性关系。

    Cf

    ，C*

    「解」

    单位产品变动成本：Cv=（7800-2700）/3=1700（元/件）

    盈亏平衡产量： Q*=2700/（3000-1700）=2.08（万件）

    盈亏平衡价格： P*=1700+2700/3=2600（元/件）

    盈亏平衡单位产品变动成本：

    Cv

    *=3000-2700/3=2100（元/件）